宅建試験 税その他レジュメ 体系番号8 その2
宅建試験 税その他レジュメ 体系番号8 その2
●鑑定評価 不動産の価格 （税Ｐ16 8-4）
#001 市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格とは…
・正常価格という →基本的に鑑定評価で求めるべき価格
#002 市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合または不動産の一部を取得する際の分割等に基づき、正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格とは…
・限定価格という
#003 市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格とは…
・特定価格という
#004 文化財等の一般に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格とは…
・特殊価格という
#005 上記不動産の価格について、借地権者が底地の併合を目的とする売買に関連する場合の価格は…
・限定価格
#006 上記不動産の価格について、隣接不動産の併合を目的とする売買に関連する場合の価格は…
・限定価格
#007 上記不動産の価格について、経済合理性に反する不動産の分割を前提とする売買に関連する場合の価格は…
・限定価格
#008 上記不動産の価格について、資産の流動化に関する法律または投資信託及び投資法人に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合の価格は…
・特定価格
#009 上記不動産の価格について、民事再生法に基づく評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合の価格は…
・特定価格
#010 上記不動産の価格について、会社更生法または民事再生法に基づく評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合の価格は…
・特定価格
#011 上記不動産の価格について、文化財の指定を受けた建造物・宗教建築物・現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産について、その保存等に主眼を置いた鑑定評価を行なう場合の価格は…
・特殊価格
●鑑定評価 鑑定評価基準 （税Ｐ17 8-5）
#012 鑑定評価の三方式とは…
・取引事例比較法
・収益還元法
・原価法
#013 鑑定評価にあたっては、三方式を併用すべきか…
・原則として、三方式を併用すべき
#014 まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、必要に応じて事情補正・時点修正行い、かつ、地域要因の比較・個別要因の比較を行なって求められた価格を比較考慮し、比準価格を求める方法とは…
・取引事例比較法という ・・・同じような不動産がいくらで売買されているのか？
#015 取引事例比較法の取引事例の選択について、どのような地域に存する不動産に係るものから選択するのか…
・売買契約書は、課税文書に該当する
#016 取引事例比較法の取引事例の選択について、必要やむを得ない場合には、「近隣地域」のどのような地域に存する不動産に係るものから選択できるか…
・必要やむを得ない場合には、「近隣地域」の周辺地域に存する不動産に係るものから選択できる
#017 取引事例比較法の取引事例の選択について、最有効使用が標準的使用と異なる場合等には、「同一需給圏内」のどのような不動産に係るものから選択できるか…
・最有効使用が標準的使用と異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産に係るものから選択できる
#018 取引事例比較法の取引事例の選択について、投機的取引であると認められる事例を採用できるか…
・投機的取引であると認められる事例は、採用できない
#019 対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより、収益価格を求める方法とは…
・収益還元法という ・・・その不動産を運用した場合、どれぐらいの収益があるのか？
ex.年間家賃総額（収益）÷不動産の価格＝還元利回り 30万÷1000万＝3％
#020 収益還元法について、どのような不動産の価格を求める場合に特に有効か…
・賃貸用不動産・賃貸以外の事業用不動産の価格を求める場合に特に有効
#021 収益還元法について、文化財の指定を受けた建造物などの一般的に市場性を有しない不動産以外のものにはすべて適用すべきか…
・文化財の指定を受けた建造物などの一般的に市場性を有しない不動産以外のものにはすべて適用すべき
#022 収益還元法について、自用の住宅地に適用されるか…
・自用の住宅地といえども賃貸を想定することにより適用される
#023 収益還元法について、市場において、地価が投機的取引などにより急激に高騰している場合に、活用されるか…
・市場において、地価が投機的取引などにより急激に高騰している場合、収益価格との差が拡大するため、先走りがちな取引価格に対する有力な検証手段として、活用されるべき
#024 価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、減価修正を行なって積算価格を求める方法とは…
・原価法という ・・・その不動産を新たに造ったらいくらかかるのか？
#025 原価法について、積算価格とは…
・積算価格＝再調達原価－減価額
#026 原価法について、再調達原価とは…
・対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合に必要とされる適正な原価の総額をいう
#027 原価法について、減価修正を行なうために減価額を求める方法(1)(2)とは…
(1)耐用年数による方法
(2)観察減価法
#028 原価法について、2つの方法を併用すべきか…
・原則として、2つの方法を併用すべき
#029 原価法について、公共施設の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合、どのような額を加算できるか…
・公共施設の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合、熟成度として地域要因の変化の程度に応じた増加額を加算できる
#030 原価法について、原価法を適用する場合に、建築資材・工法等の変遷により対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合、どのような価格が、再調達原価とみなされるか…
・原価法を適用する場合に、建築資材・工法等の変遷により対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた置換原価が、再調達原価とみなされる
ex.アスベスト（石綿）使用を他の断熱材に置き換えて積算する
●鑑定評価 試算価格を求める場合の一般的留意事項 （税Ｐ17 8-6）
#031 事情補正とは…
・取引事例等に係る取引等が特殊な事情を含み、これが価格等に影響を及ぼしている場合に、適切に補正することをいう
ex.当事者の一方に売り急ぎの事情が存在する場合など
#032 事情補正について、試算価格を求める場合、適切に補正しなければならないか…
・適切に補正しなければならない
#033 時点修正とは…
・取引事例等に係る取引等の時点が価格時点と異なることにより、その間の価格水準に変動があると認められる場合に、価格時点の価格等に修正することをいう
ex.前年6月の取引事例を標準地の鑑定評価に用いる場合など
#034 時点修正について、試算価格を求める場合、価格時点の価格等に修正しなければならないか…
・価格時点の価格等に修正しなければならない
2011年版・平成23年度受験用 '11.09.29 更新
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