宅建試験 権利関係法令レジュメ 体系番号6 その２
●民法上の売主の瑕疵担保責任 （権Ｐ２６）
【Ｋ２４４】瑕疵とは…
・瑕疵とは、売買契約の目的物が、通常有すべき品質や性能を有していないことをいう（物質的瑕疵）
【Ｋ２４５】瑕疵担保責任の規定で担保される瑕疵は、物質的瑕疵に限るか…
・建築目的で宅地を買ったのに、「法令上の制限」があるために建築できなかった場合等（法律的瑕疵）も含む
【Ｋ２４６】瑕疵担保責任とは…
・売買契約の売主に課した特別の責任を瑕疵担保責任という
【Ｋ２４７】売主の帰責性は、問題となるか…
・売主は、帰責事由（故意・過失）がなくても責任を負う （無過失責任）
【Ｋ２４８】どのような買主が瑕疵担保責任を追及できるか…
・善意・無過失の買主は、瑕疵担保責任の追及ができる
・瑕疵担保責任は、隠れたる瑕疵についての規定なので、悪意の買主は、責任追及はできない
【Ｋ２４９】買主は、どのような方法で責任追及をすることができるか…
・損害賠償の請求、解除権の行使
【Ｋ２５０】損害賠償の請求が認められるための要件は…
・売買の目的物に隠れたる瑕疵があることによって、損害が発生した場合は、損害賠償の請求ができる
【Ｋ２５１】解除権の行使が認められるための要件は…
・売買の目的物に隠れたる瑕疵があることによって、契約をした目的を達することができない場合は、解除できる
【Ｋ２５２】代金減額請求は認められるか…
・代金減額請求はできない
【Ｋ２５３】瑕疵修補請求は認められるか…
・瑕疵修補請求はできない
【Ｋ２５４】瑕疵担保責任について、権利行使期間の定めはあるか…
・買主が事実を知った時から１年以内に行使しなければならない
【Ｋ２５５】権利行使期間内に裁判上の請求が必要となるか…
・裁判外であっても１年以内に意思を明確に告げていればよく、 訴訟を提起するまでの必要はない
【Ｋ２５６】買主の権利が、時効により消滅することはないのか…
・瑕疵担保責任による損害賠償請求権は、一般の債権と同様に、引渡しの日から１０年間の消滅時効にかかる
【Ｋ２５７】民法の規定と異なる特約をすることができるか…
・民法の規定と異なる特約をすることができる
【Ｋ２５８】担保責任を負わない旨の特約をした場合は、売主はどのような場合であっても責任を負わないのか…
・担保責任を負わない旨の特約をした場合でも、売主が知って告げなかった事実については責任を負う
【Ｋ２５９】買主が目的物を第三者に譲渡した場合でも、買主は、売主に対して、瑕疵担保責任の追及ができるのか…
・買主が目的物を第三者に譲渡した場合でも、買主は売主に対して、瑕疵担保責任の追及ができる
【Ｋ２６０】目的物を譲受けた第三者は、誰に対して、瑕疵担保責任の追及をすることができるのか…
・目的物を譲受けた第三者は、元の売主に対して瑕疵担保責任の追及はできないが、自らの売主に対して瑕疵担保責任を追及することはできる
●宅建業法上の売主の瑕疵担保責任の規定 （権Ｐ２７）
【Ｋ２６１】宅建業法上の売主の瑕疵担保責任の規定は、どのような場面で適用されるか…
・宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物業者以外の者が買主となる売買契約の締結に関して適用される
【Ｋ２６２】宅建業法上の制限の内容とは…
・目的物の瑕疵担保責任に関し、民法の規定より、買主に不利となる特約をしてはならない
【Ｋ２６３】民法の規定より、買主に不利となる特約をした場合は…
・民法の規定より、買主に不利となる特約は無効
【Ｋ２６４】民法の規定より、買主に不利となる特約でも認められる場合はないのか…
・権利行使期間については、引渡しの日から２年以上とする特約は有効
【Ｋ２６５】権利行使期間についての特約が無効となった場合は…
・権利行使期間についての特約が無効となった場合、民法の規定が適用され、「知って1年」となる
●新築住宅の売主の瑕疵担保責任の特例 ・・・住宅の品質確保の促進等に関する法律・品確法 （権Ｐ２７）
【Ｋ２６６】品確法の売主の瑕疵担保責任の規定は、どのような瑕疵に適用されるか…
・新築住宅の構造耐力上主要な部分（ex.壁・床・屋根）の瑕疵または一定の雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について適用される
【Ｋ２６７】新築住宅とは…
・新たに建設された住宅（建設工事完了の日から起算して１年を経過したものを除く）で、まだ人の居住の用に供したことのないものをいう
【Ｋ２６８】中古住宅には適用されないのか…
・既存（中古）住宅には適用されない
【Ｋ２６９】どのような買主が瑕疵担保責任を追及できるか…
・善意・無過失の買主は、瑕疵担保責任の追及ができる
・瑕疵担保責任は、隠れたる瑕疵についての規定なので、悪意の買主は、責任追及はできない
【Ｋ２７０】買主は、どのような方法で責任追及をすることができるか…
・損害賠償の請求、解除権の行使、瑕疵修補請求
【Ｋ２７１】損害賠償の請求が認められるための要件は…
・売買の目的物に隠れたる瑕疵があることによって、損害が発生した場合は、損害賠償の請求ができる
【Ｋ２７２】解除権の行使が認められるための要件は…
・売買の目的物に隠れたる瑕疵があることによって、契約をした目的を達することができない場合は、解除できる
【Ｋ２７３】瑕疵修補請求が認められない場合はあるか…
・瑕疵が重要でなく、過分の費用がかかる場合（瑕疵が軽微な場合）は、修補の請求はできない
【Ｋ２７４】代金減額請求は認められるか…
・代金減額請求はできない
【Ｋ２７５】瑕疵担保責任について、権利行使期間の定めはあるか…
・買主に引き渡した時から10年間
（買主が事実を知った時から１年以内に行使しなければならない）
【Ｋ２７６】新築住宅が請負人から売主に引き渡されたものである場合は、いつから10年間となるか…
・当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合は、その売主への引渡しの時から10年間
【Ｋ２７７】権利行使期間を伸縮することはできないのか…
・買主に引き渡した時から20年以内（伸長）とすることができる
【Ｋ２７８】品確法の規定より、買主に不利となる特約をした場合は…
・品確法の規定に反する特約で買主に不利なものは無効
【Ｋ２７９】品確法の施行前（平成12年4月1日前）に締結された新築住宅の売買契約にも適用されるか…
・この法律の施行前（平成12年4月1日前）に締結された新築住宅の売買契約については、適用されない
●その他の売主の担保責任 （権Ｐ２９）
【Ｋ２８０】「全部他人物」・「一部他人物」・「数量不足・一部滅失」・「用益権による制限」の中で、悪意の買主ができること（２）とは…
・「全部他人物」の解除
・「一部他人物」の代金減額請求
【Ｋ２８１】「全部他人物」・「一部他人物」・「数量不足・一部滅失」・「用益権による制限」の中で、善意の買主が代金減額請求できる場合（２）とは…
・「一部他人物」の場合
・「数量不足・一部滅失」の場合
【Ｋ２８２】権利行使期間は、原則として「知って1年」だが、「制限がない」のは…
・「全部他人物」の場合
【Ｋ２８３】権利行使期間は、原則として「知って1年」だが、「契約の時から1年」となるのは…
・「一部他人物」の悪意の買主の代金減額請求
※梶原塾では、「担保物権による制限」については、抵当権の「第三取得者のできること」で学習します。
●善意の売主の解除権 （権Ｐ２９）
【Ｋ２８４】全部他人物売買の場合に、善意の売主が解除できる場合とは…
・全部他人物売買の場合、善意の売主は、買主に対して損害を賠償して、契約を解除することができる
【Ｋ２８５】全部他人物売買の場合に、損害を賠償しなくても、善意の売主が契約を解除することができる場合とは…
・買主が悪意の場合は、損害を賠償する必要はない
※法改正のため平成22年宅建試験対策として書き換える予定です。
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【宅建試験権利関係法令レジュメのご利用について】
・レジュメ中の文章や体系番号・ページ番号等は、梶原塾の完全合格講座・講義用テキストに準拠しています。
・出題論点のまとめ集として、 完全合格講座の受講生だけでなく、独学の受験者にもご利用いただけると幸いです。
・梶原塾の塾生でない方や独学の方は、ある程度学習が進んだ段階でないと、ちょっと厳しいかもしれません。
・復習時や直前期の知識の確認に効果的な一問一答式の対話型のレジュメとして作製していますので、あえて、理由付けや図解は掲載していません。
・このレジュメを流し読みできるようになると、合格レベルに到達したと判断されてOKです。
・登場人物の権利関係の図解が必要な知識については、レジュメを読みながら頭の中で図解をイメージできるようになると合格レベルです。
・複製・頒布を禁じます。
■完全合格講座・講義用テキスト （2009年受験版）の案内ページ
>> http://kajiwarajuku.com/takken/21.html#shoseki
■完全合格講座スタンダード・プロ・ベーシック（通信教材・53,000円～）の案内ページ
>> http://kajiwarajuku.com/takken/01.html
■完全合格講座デジタル（ダウンロード受講・1,000円～）の案内ページ
>> http://kajiwarajuku.com/takken/21.html
宅地建物取引主任者・管理業務主任者資格試験対策WEBサイト
～宅建 梶原塾 専任講師 田中優彦のブログ～
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