宅建試験 権利関係法令レジュメ 体系番号18 その5

宅建試験 権利関係法令レジュメ 体系番号18　その5

●更新されない建物賃貸借　…期間満了により終了する賃貸借　「定期建物賃貸借」　　（権P74 　18-11）

＃180　定期建物賃貸借とは…

・期間の定めのある建物賃貸借をする場合、法定更新の規定の適用を排除した建物賃貸借契約を締結することができる


＃181　法定更新の規定の適用を排除した建物賃貸借契約とは…

・契約の更新がなく、期間の満了により終了する建物賃貸借契約をいい、「更新拒絶通知がない場合の法定更新」や「使用継続による法定更新」の規定は適用されない


#182　定期建物賃貸借契約は、公正証書によってしなければならないのか…

・公正証書による等の「書面によって」契約を締結すればよく、必ずしも公正証書による必要はない


#183　定期建物賃貸借において、目的は、居住用に限られるか…

・目的は、事業用・居住用は問わない


#184　定期建物賃貸借において、「契約の更新がなく、期間の満了により終了する建物賃貸借契約である」旨の説明は、誰がいつ行うのか…

・建物賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により終了する旨を書面を交付して説明しなければならない


#185　定期建物賃貸借において、書面による説明のない場合は、契約が無効となるのか…

・書面による説明のない場合は、契約の更新がなく、期間の満了により終了する旨の定めは無効となり、普通借家契約となる


#186　定期建物賃貸借においては、取引（賃貸借契約）に関与した宅地建物取引業者が35条の重要事項の説明を行なった場合でも、建物の賃貸人による説明が別途必要となるか…

・取引に関与した業者が35条の重要事項の説明を行なった場合でも、建物の賃貸人による説明が別途必要となる


#187　定期建物賃貸借において、存続期間についての制限は…

・存続期間についての制限はない


#188　定期建物賃貸借において、1年未満の期間を定めた場合、「期間の定めのない契約」とみなされるか…

・存続期間についての制限はないので、1年未満の期間の定めも有効


#189　定期建物賃貸借において、期間の定めが1年以上である場合の建物賃借人の保護の規定とは…

・定期建物賃貸借において、期間の定めが1年以上である場合には、建物賃貸人は、期間満了の1年前から6月前までの通知期間に、期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨を通知しなければ、その終了を建物の賃借人に対抗できない


#190　建物賃貸人が、通知期間の経過後に通知をした場合は、どのように終了するか…

・建物賃貸人が、通知期間の経過後に通知をした場合は、その通知から6月経過時に終了する


#191　定期建物賃貸借において、居住の用に供する建物である場合に、建物の賃借人による「解約申入れ」が認められる場合とは…

・定期建物賃貸借において、居住の用に供する建物（床面積200㎡未満に限る）である場合、転勤・療養・親族の介護その他やむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物賃貸借の解約申入れをすることができる


#192　建物賃借人が、解約申入れをした場合、どのように終了するか…

・解約申入れより1月経過時に終了する


#193　定期建物賃貸借において、借賃を一定期間増減額請求しない旨の特約がある場合は、借賃が不相当となっても増減額請求できないのか…

・借賃を一定期間増減額請求しない旨の特約は有効　➩借賃が不相当となっても増減額請求できない


●更新されない建物賃貸借　・・・期間満了により終了する賃貸借　「取壊し予定の建物賃貸借」　　（権P74 　18-11）

＃194　取壊し予定の建物賃貸借とは…

・法令・契約により（ex.都市計画・敷地が定期借地権）、一定期間経過後に建物を取り壊すことが明らかな場合の建物賃貸借においては、「建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する」旨の建物賃貸借契約を締結することができる


#195　「建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する」旨の建物賃貸借契約に、法定更新の規定は適用されるか…

・法定更新の規定は適用されず、「更新拒絶通知がない場合の法定更新」や「使用継続による法定更新」の規定は適用されない


#196　取壊し予定の建物賃貸借契約は、公正証書によってしなければならないのか…

・建物を取り壊すべき事由を記載した「書面によって」しなければならず、必ずしも公正証書による必要はない


#197　取壊し予定の建物賃貸借契約において、「書面によって」しなかった場合は、契約が無効となるのか…

・「書面によって」しなかった場合は、「建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する」旨の定めは無効となり、普通借家契約となる


#198　取壊し予定の建物賃貸借契約において、1年未満の期間を定めた場合は…

・「建物を取り壊すこととなる時に終了する」旨の契約なので、1年未満の期間の定めも有効


●更新されない建物賃貸借　・・・期間満了により終了する賃貸借　「終身建物賃貸借制度」　（高齢者の居住の安定確保に関する法律）　　（権P74　＊）

#199　終身建物賃貸借制度とは…

・自ら居住するため住宅を必要とする60歳以上の高齢者または当該高齢者と同居するその配偶者は、都道府県知事の認可を受けた終身賃貸事業者との間で、「賃借人が死亡した時に終了する」旨の特約を付した建物賃貸借契約を締結することができる


＃200　「賃借人が死亡した時に終了する」旨の特約を付した建物賃貸借契約に、法定更新の規定は適用されるか…

・法定更新の規定は適用されず、「更新拒絶通知がない場合の法定更新」や「使用継続による法定更新」の規定は適用されない


#201　終身建物賃貸借契約は、公正証書によってしなければならないのか…

・公正証書による等の「書面によって」契約を締結すればよく、必ずしも公正証書による必要はない


#202　期間を限定した「期間付死亡時終了賃貸借契約」は、どのような場合に締結することができるか…

・賃借人から特に申出があった場合には、期間を限定した「期間付死亡時終了賃貸借契約」を締結することができる


●更新されない土地賃貸借　・・・期間満了により終了する賃貸借　「定期借地権」　　　（権P75　18-12）

#203　定期借地権とは…

・存続期間を50年以上として借地権を設定する場合、法定更新の規定および建物買取請求権の規定を排除した借地権を設定することができる


#204　法定更新の規定および建物買取請求権の規定を排除した借地権とは…

・契約の更新がなく、期間の満了により終了する土地賃貸借契約をいい、「更新請求による法定更新」や「使用継続による法定更新」や「再築による法定更新」の規定および「建物買取請求権」の規定を、特約で、排除することができる


#205　定期借地権の設定契約は、公正証書によってしなければならないのか…

・公正証書による等の「書面によって」契約を締結すればよく、必ずしも公正証書による必要はない


#206　定期借地権の設定契約において、「書面によって」しなかった場合は、契約が無効となるのか…

・定期借地権の設定は無効となり、普通借地権の設定契約となる


#207　定期借地権において、目的は、居住用に限られるか…

・目的は、事業用・居住用は問わない


●更新されない土地賃貸借　・・・期間満了により終了する賃貸借　「事業用定期借地権」　　　（権P75　18-12）

#208　事業用定期借地権とは…

・専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間を10年以上30年未満または30年以上50年未満とする場合は、法定更新の規定および建物買取請求権の規定を排除した（または適用されない）借地権を設定することができる


#209　法定更新の規定および建物買取請求権の規定を排除した（または適用されない）借地権とは…

・契約の更新がなく、期間の満了により終了する土地賃貸借契約をいい、「更新請求による法定更新」や「使用継続による法定更新」や「再築による法定更新」の規定および「建物買取請求権」の規定については、存続期間によって、適用されないか、特約で排除することができる


#210　事業用定期借地権において、「存続期間を10年以上30年未満」とした場合、法定更新の規定および建物買取請求権の規定は適用されないのか…

・「存続期間を10年以上30年未満」とした場合、法定更新の規定および建物買取請求権の規定は適用されない


#211　事業用定期借地権において、「存続期間を30年以上50年未満」とした場合、法定更新の規定および建物買取請求権の規定は適用されないのか…

・「存続期間を30年以上50年未満」とした場合、法定更新の規定および建物買取請求権の規定は、特約で、排除することができる


#212　事業用定期借地権の設定契約は、公正証書によってしなければならないのか…

・「公正証書によって」しなければならない


#213　事業用定期借地権の設定契約において、「公正証書によって」しなかった場合は、契約が無効となるのか…

・事業用定期借地権の設定は無効となり、普通借地権の設定契約となる


#214　事業用定期借地権の設定契約において、目的は、居住用に限られるか…

・目的は、事業用の建物所有目的に限る


#215　事業用建物であれば、居住用賃貸マンションを所有する目的での設定契約もできるか…

・事業用建物であっても居住用途の建物を所有する目的での設定はできない
　ex.居住用賃貸マンション・社宅


●更新されない土地賃貸借　・・・期間満了により終了する賃貸借　「建物譲渡特約による借地権の消滅」　　　（権P75　18-13）

#216　建物譲渡特約とは…

・借地権設定後30年以上を経過した日（ex.60年後）に、借地権を消滅させるために（混同）、借地権設定者に対して、借地上の建物を相当の対価で譲渡する旨の借地権を設定することができる


#217　建物譲渡特約は、公正証書によってしなければならないのか…

・方式に関する定めはなく、普通借地権（30年以上）または定期借地権（50年以上）に付随して特約する


#218　建物譲渡特約による借地権消滅後に土地上の建物を使用継続している借地権者または建物賃借人を保護する規定とは…

・建物譲渡特約による借地権消滅後、借地権者・建物賃借人が、土地上の建物を使用継続している場合に請求したときは、請求の時に、建物の所有者となった借地権設定者との間に、「期間の定めのない建物賃貸借」が締結されたものとみなされる


#219　借地権の残存期間があるときでも、「期間の定めのない建物賃貸借」が締結されたものとみなされるのか…

・借地権の残存期間があるときに、借地権者が請求した場合、その残存期間が存続期間となる


#220　借地権設定者と土地上の建物を使用継続している借地権者または建物賃借人との間で「定期建物賃貸借」による旨の合意をすることはできるか…

・借地権設定者と借地権者・建物賃借人との間で、定期建物賃貸借による旨の合意をすることができる


2011年版・平成23年度受験用　'11.09.19 更新

　
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・登場人物の権利関係の図解が必要な知識については、レジュメを読みながら頭の中で図解をイメージできるようになると合格レベルです。
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