宅建試験 宅建業法レジュメ 体系番号9
宅建試験 宅建業法レジュメ 体系番号9
●新築住宅の売主の瑕疵担保責任の特例 ・・・住宅の品質確保の促進等に関する法律・住宅品質確保法 （業P37 9-1）
#001 住宅品質確保法の売主の瑕疵担保責任の規定は、どのような瑕疵に適用されるか…
・新築住宅の構造耐力上主要な部分（ex.壁・床・屋根）の瑕疵または一定の雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について適用される
#002 住宅品質確保法において、新築住宅とは…
・新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないものをいう
#003 「新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの」について、建設工事完了の日から起算して１年経過したものには適用されないのか…
・建設工事完了の日から起算して１年を経過したものを除く
#004 「新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの」について、中古住宅には適用されないのか…
・既存（中古）住宅には適用されない
#005 「新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの」について、一時使用のため建設されたことが明らかな住宅には適用されるか…
・一時使用のため建設されたことが明らかな住宅には適用されない
#006 「新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの」について、どのような用途の住宅に適用されるのか…
・マンション（分譲・賃貸）・社宅・店舗併用住宅（店舗部分を除く）を含む
＃007 「新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの」について、事務所・店舗には適用されないのか…
・事務所・店舗は含まない
#008 どのような買主が瑕疵担保責任を追及できるか…
・善意・無過失の買主は、瑕疵担保責任の追及ができる
＃009 悪意の買主は、瑕疵担保責任を追及できないのか…
・瑕疵担保責任は、隠れたる瑕疵についての規定なので、悪意の買主は、責任追及はできない
#010 買主は、どのような方法で責任追及をすることができるか…
・損害賠償の請求、解除権の行使、瑕疵修補請求
#011 代金減額請求は認められるか…
・代金減額請求はできない
#012 損害賠償の請求が認められるための要件は…
・売買の目的物に隠れたる瑕疵があることによって、損害が発生した場合は、損害賠償の請求ができる
#013 解除権の行使が認められるための要件は…
・売買の目的物に隠れたる瑕疵があることによって、契約をした目的を達することができない場合は、解除できる
#014 瑕疵修補請求が認められない場合とは…
・瑕疵が重要でなく、過分の費用がかかる場合（瑕疵が軽微な場合）は、修補の請求はできない
#015 瑕疵担保責任について、権利行使期間の定めは…
・原則として、買主に引き渡した時から10年間
#016 新築住宅が請負人から売主に引き渡されたものである場合は、いつから10年間となるか…
・当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合は、その売主への引渡しの時から10年間
#017 買主に引き渡した時から10年間（または、売主への引渡しの時から10年間）の間であれば、いつでも権利を行使できるのか…
・買主が事実を知った時から１年以内に行使しなければならない
#018 特約で、権利行使期間を伸縮することはできるか…
・買主に引き渡した時から20年以内（伸長）とすることができる
#019 住宅品質確保法の規定より、買主に不利となる特約をした場合の取扱いは…
・住宅品質確保法の規定に反する特約で、買主に不利なものは無効となる
#020 住宅品質確保法の施行前（平成12年4月1日前）に締結された新築住宅の売買契約にも適用されるか…
・住宅品質確保法の施行前（平成12年4月1日前）に締結された新築住宅の売買契約については、適用されない
●住宅瑕疵担保履行法 （特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律） （業P38 9-2）
#021 特定住宅瑕疵担保責任とは…
・住宅品質確保法の新築住宅の売主および請負人の瑕疵担保責任の特例をいう
#022 住宅瑕疵担保履行法の適用対象となる「新築住宅」とは…
・住宅品質確保法に規定する新築住宅をいい、平成21年10月1日以降に引渡し（≠契約締結）される新築住宅が適用対象となる
#023 住宅瑕疵担保履行法における「買主」とは…
・業者を除く新築住宅の買主をいう
#024 買主が業者の場合は、資力確保措置を講ずる義務を負わないのか…
・買主が業者の場合は、資力確保措置を講ずる義務を負わない
#025 住宅瑕疵担保履行法における「基準日」とは…
・毎年３月３１日および９月３０日をいう
➩第１回目の基準日は平成22年3月31日（以降6月ごと）
●住宅販売瑕疵担保保証金 （業P38 9-3）
#026 供託制度について、瑕疵担保保証金とは…
・業者は、各基準日において、当該基準日前１０年間に自ら売主となる売買契約に基づき買主に引き渡した新築住宅（販売新築住宅）について、買主に対する特定住宅販売瑕疵担保責任の履行を確保するため、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしていなければならない
#027 業者が売買契約に媒介・代理で関与する場合も住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしていなければならないのか…
・業者が自ら売主となる（≠媒介・代理）売買契約に基づき買主に引き渡した新築住宅（販売新築住宅）について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしていなければならない
#028 住宅販売瑕疵担保保証金の供託額は…
・基準日前１０年間に引渡した販売新築住宅の合計戸数を基礎として定める一定の基準額以上
#029 販売新築住宅の合計戸数の算出について、どのような住宅は除かれるか…
・住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結し、保険証券等の書面を買主に交付した住宅を除く
➩業者が、供託制度と保険制度の選択をすることができるということになる
#030 住宅販売瑕疵担保保証金の供託は、どの供託所にするのか…
・住宅販売瑕疵担保保証金の供託は、当該業者の主たる事務所の最寄りの供託所にする
#031 買主は、一定の要件を満たす場合は、瑕疵担保保証金の還付（支払い）を請求することができるか…
・買主は特定住宅瑕疵担保責任に関する損害賠償請求権について、供託された住宅販売瑕疵担保保証金から、他の債権者に先立って、弁済を受ける権利を有する
#032 住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしているものは、どのような場合に、その超過額を取戻しすることができるか…
・住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしているものは、基準日において、住宅販売瑕疵担保保証金の額が当該基準日に係る基準額を超えることとなったときは、その超過額を取戻しすることができる
#033 住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしているものは、どのような場合に、その超過額を取戻しすることができるか…
・供託業者
・業者であった者（承継人を含む）で住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしているもの
#034 「供託所の所在地等に関する説明」について、いつまでに説明しなければならないのか…
・供託業者は、自ら売主となる新築住宅の買主に対し、新築住宅の売買契約を締結するまでに、瑕疵担保責任の履行に関して措置を講ずる場合の概要について、説明しなければならない
#035 「供託所の所在地等に関する説明」について、宅建業法35条の重要事項として説明するのか…
・宅建業法35条の重要事項として説明する ≠供託所等に関する説明（３５条の２）
#036 「供託所の所在地等に関する説明」について、瑕疵担保責任の履行に関して措置を講ずる場合の概要（3つ）とは…
・供託している供託所
・その所在地
・共同分譲の場合の瑕疵負担割合
●住宅販売瑕疵担保責任保険 （業P39 9-4）
#037 保険制度について、瑕疵担保責任保険とは…
・売買契約に基づく特定住宅販売瑕疵担保責任に関して、その瑕疵によって生じた損害をてん補する保険をいう
#038 瑕疵担保責任保険の要件について、誰が保険料を支払うことを約するものであることが必要か…
・業者が保険料を支払うことを約するものであること
#039 瑕疵担保責任保険の要件について、損害をてん補するための保険金額が何万円以上であることが必要か…
・損害をてん補するための保険金額が2000万円以上であること
#040 瑕疵担保責任保険の要件について、保険料の有効期間はいつから何年以上の期間にわたって有効であることが必要か…
・新築住宅の買主が引渡しを受けた時から10年以上の期間にわたって有効であること
#041 瑕疵担保責任保険の要件について、変更または解除をするには誰の承認が必要か…
・国土交通大臣の承認を受けた場合を除き、変更または解除をすることができないこと
#042 売主である業者は、保険金の支払請求をできるか…
・業者が、特定住宅販売瑕疵担保責任を履行したときに、業者の請求に基づき、損害をてん補する
#043 住宅の買主は、保険金の支払請求をできるか…
・業者が、相当の期間を経過しても、なお特定住宅販売瑕疵担保責任を履行しないときに、住宅の買主の請求に基づき、損害をてん補する
#044 住宅瑕疵担保責任保険法人の指定権者は…
・・国土交通大臣は、一定の基準に適合するものを住宅瑕疵担保責任保険法人として、指定することができる
#045 「保険の内容に関する説明」について、宅建業法35条の重要事項として説明するのか…
・宅建業法35条の重要事項として説明する
#046 「保険の内容に関する説明」について、瑕疵担保責任の履行に関して措置を講ずる場合の概要（4つ）とは…
・保険法人の名称
・保険期間
・保険金額
・保険の対象となる瑕疵の範囲
●免許権者への届出等 （業P39 9-5）
#047 新築住宅を引き渡した業者は、どのような内容について、届出なければならないか…
・住宅販売瑕疵担保保証金の供託および住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、届出なければならない （免許権者への届出）
#048 新築住宅を引き渡した業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託および住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、誰に対して、届出なければならないか…
・免許権者（宅建業の免許を受けた大臣または知事）に届出なければならない （免許権者への届出）
#049 免許権者への届出について、いつまでに、届出なければならないか…
・基準日（毎年３月３１日および９月３０日）ごとに、基準日から３週間以内に、届出なければならない
#050 新築住宅を引き渡した業者は、供託をし、かつ、免許権者への届出をしなかった場合、どの時点から、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならないのか…
・新築住宅を引き渡した業者は、供託をし、かつ、免許権者への届出をしなければ、基準日の翌日から起算して５０日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない （売買契約の新たな締結の制限）
＃051 売買契約の新たな締結の制限について、例外的に、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができる場合とは…
・例外的に、基準日後に、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の基準額に不足する額の供託をし、かつ、その供託について、免許権者（宅建業の免許を受けた大臣または知事）の確認を受けたときは、その確認を受けた日以後においては、この限りでない
➩新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができる
2011年版・平成23年度受験用 '11.09.22 更新
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【宅建試験レジュメのご利用について】
・レジュメ中の文章や体系番号・ページ番号等は、梶原塾の完全合格講座・講義用テキストに準拠しています。
・出題論点のまとめ集として、 完全合格講座の受講生だけでなく、独学の受験者にもご利用いただけると幸いです。
・梶原塾の塾生でない方や独学の方は、ある程度学習が進んだ段階でないと、ちょっと厳しいかもしれません。
・復習時や直前期の知識の確認に効果的な一問一答式の対話型のレジュメとして作製していますので、あえて、理由付けや図解は掲載していません。
・このレジュメを流し読みできるようになると、合格レベルに到達したと判断されてOKです。
・登場人物の権利関係の図解が必要な知識については、レジュメを読みながら頭の中で図解をイメージできるようになると合格レベルです。
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梶原塾 専任講師 田中優彦のブログ -宅建試験・管理業務主任者試験対策ブログ-
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