宅建試験 宅建業法レジュメ 体系番号８ その５
●自ら売主８種制限 瑕疵担保責任についての特約の制限 （業Ｐ３３）
【Ｔ６９６】民法上の規定では、売主の帰責性は、問題となるか…
・売主は、帰責事由（故意・過失）がなくても責任を負う （無過失責任）
【Ｔ６９８】民法上の規定では、どのような買主が瑕疵担保責任を追及できるか…
・善意・無過失の買主は、瑕疵担保責任の追及ができる
・瑕疵担保責任は、隠れたる瑕疵についての規定なので、悪意の買主は、責任追及はできない
【Ｔ６９９】民法上の規定では、買主は、どのような方法で責任追及をすることができるか…
・損害賠償の請求、解除権の行使
【Ｔ７００】民法上の規定では、損害賠償の請求が認められるための要件は…
・売買の目的物に隠れたる瑕疵があることによって、損害が発生した場合は、損害賠償の請求ができる
【Ｔ７０１】民法上の規定では、解除権の行使が認められるための要件は…
・売買の目的物に隠れたる瑕疵があることによって、契約をした目的を達することができない場合は、解除できる
【Ｔ７０２】民法上の規定では、瑕疵担保責任について、権利行使期間の定めはあるか…
・買主が事実を知った時から１年以内に行使しなければならない
【Ｔ７０３】民法上の規定では、買主の権利が、時効により消滅することはないのか…
・瑕疵担保責任による損害賠償請求権は、一般の債権と同様に、引渡しの日から１０年間の消滅時効にかかる
【Ｔ７０４】民法の規定と異なる特約をすることができるか…
・民法の規定と異なる特約をすることができる
【Ｔ７０５】民法上の規定では、担保責任を負わない旨の特約をした場合は、売主はどのような場合であっても責任を負わないのか…
・担保責任を負わない旨の特約をした場合でも、売主が知って告げなかった事実については責任を負う
【Ｔ７０６】自ら売主８種制限の規定の適用がある場合、宅建業法上の売主の瑕疵担保責任の制限の内容とは…
・宅地建物取引業者が自ら売主となり、宅地建物業者以外の者が買主となる売買契約の締結について、目的物の瑕疵担保責任に関し、「民法の規定より、買主に不利となる特約」をしてはならない
【Ｔ７０７】「民法の規定より、買主に不利となる特約」をした場合は…
・「民法の規定より、買主に不利となる特約」は無効
→民法の規定が適用される
【Ｔ７０８】「民法の規定より、買主に不利となる特約」について、「瑕疵が売主の責めに帰するものでないときは、売主は責任を負わない」旨の特約は有効か…
・買主に不利な特約として無効となる ∵無過失責任
【Ｔ７０９】「民法の規定より買主に不利となる特約」について、「解除することはできないが、損害賠償を請求することはできる」旨の特約は有効か…
・買主に不利な特約として無効となる ∵目的不達成のときは解除できる
【Ｔ７１０】例外的に、「民法の規定より買主に不利となる特約」でも認められる場合は…
・権利行使期間については、引渡しの日から２年以上とする特約は有効
ex.引渡しの日から5年
【Ｔ７１１】権利行使期間について、「引渡しの日から１年間」とする特約は有効か…
・引渡しの日から２年以上とする特約にあたらないので、無効となる
【Ｔ７１２】権利行使期間について、「契約を締結してから２年間」とする特約は有効か…
・引渡しの日から２年以上とする特約にあたらないので、無効となる
【Ｔ７１３】権利行使期間についての特約が無効となった場合は…
・権利行使期間についての特約が無効となった場合、民法の規定が適用され、「知って1年」となる
●自ら売主８種制限 割賦販売契約の解除等の制限 （業Ｐ３３）
【Ｔ７１４】宅建業法上の割賦販売契約とは…
・代金の支払を引渡し後1年以上の期間に、２回以上分割して行なう契約をいう
【Ｔ７１５】民法上の規定では、履行遅滞による契約の解除をするための要件は…
・履行遅滞後、相当の期間を定めて催告し、その期間内に履行がなければ解除できる
【Ｔ７１６】自ら売主８種制限の規定の適用がある場合、割賦販売契約の解除等の制限の内容は…
・業者は、自ら売主となる割賦販売の契約について、賦払金（各回ごとの支払金）の支払が履行されない場合３０日以上の相当の期間を定めて支払いを書面で催告し、その期間内に履行されないときでなければ、履行遅滞を理由として、契約を解除または残金を全額請求することはできない
【Ｔ７１７】割賦販売契約の解除等の制限について、反する特約は有効か…
・反する特約は無効
●自ら売主８種制限 所有権留保等の禁止 ・・・引渡し後に売主業者の登記名義にしておく事の禁止 （業Ｐ３３）
【Ｔ７１８】民法上の規定では、所有権留保等の禁止に関する規定はあるか…
・民法上の規定では、所有権留保等の制限はない
【Ｔ７１９】自ら売主８種制限の規定の適用がある場合、宅建業法上の所有権留保の禁止の内容とは…
・原則として、業者は、自ら売主として割賦販売契約を行なった場合、買主の支払総額が３０％を超えているときは、買主への引渡しまでに、売主の引渡し以外の義務（ex.登記その他）を履行しなければならない
→買主の支払総額が３０％を超えるまで、売主の引渡し以外の義務を履行しなくてもよい
【Ｔ７２０】所有権留保の禁止について、例外的に、買主の支払総額が３０％を超えているときでも、売主の引渡し以外の義務を履行しなくてもよい場合とは…
・買主の支払総額が３０％を超えているときでも、所有権移転登記後の代金債権を担保するための抵当権等の登記申請をする見込みのないとき、または、保証人を立てる見込みのないときは、売主の引渡し以外の義務を履行しなくてもよい
【Ｔ７２１】所有権留保の禁止について、業者が、買主の金銭の借入れ（ex.提携ローン）の債務保証を行った場合にも、同様の規定があるか…
・業者が、買主の金銭の借入れ（ex.提携ローン）の債務保証を行った場合にも、同様の規定がある
【Ｔ７２２】譲渡担保とは…
・売主の代金債権を担保するために、いったん買主名義に所有権移転登記した宅地・建物を売主名義に譲渡担保を原因として所有権移転登記しておくこと
→買主が代金債務を弁済すると、買主名義の所有権移転登記を再び行う
＊宅地・建物は、買主が使用収益できる
【Ｔ７２３】自ら売主８種制限の規定の適用がある場合、宅建業法上の譲渡担保の禁止の内容とは…
・業者は、自ら売主として、割賦販売を行なった場合、宅地・建物を買主に引渡し、かつ、買主の支払総額が３０％を超えた後は、担保の目的で宅地・建物を譲受けてはならない
→買主の支払総額が３０％を超えていないときは、担保の目的で宅地・建物を譲受けることができる
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