宅建試験 宅建業法レジュメ 体系番号8 その3

宅建試験 宅建業法レジュメ 体系番号8　その3

●自ら売主８種制限　クーリングオフ（３７条の２の規定による買受けの申し込みの撤回等）　（業P34　8-5）

#001　民法上の規定について、クーリングオフに関する規定はあるか…

・民法上の規定では、クーリングオフの定めはない


#002　業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約について、買受けの申込みをした者または売買契約を締結した買主は、書面により、申込みの撤回等（買受けの申込みの撤回または売買契約の解除）を行うことができるか…

・書面により、申込みの撤回等（買受けの申込みの撤回または売買契約の解除）を行うことができる
　→クーリングオフできる


#003　例外的に、申込みの撤回または契約の解除をすることができない場合(1)～(3)とは…

・(1)(2)(3)ののいずれかに該当する場合は、申込みの撤回等を行うことはできない
　→クーリングオフできない

例外(1)　クーリングオフの「適用除外となる場所」で、買受けの申込みまたは契約の締結をしたとき

例外(2)　申込者等（買受けの申込みをした者または買主）が、申込みの撤回等を行うことができる旨およびその方法について、書面により、業者から告げられた場合において、その告げられた日から起算して８日を経過したとき

例外(3)　申込者等が、宅地または建物の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払ったとき


#004　例外(1)クーリングオフの「適用除外となる場所」で、買受けの申込みまたは契約の締結をしたときについて、「適用除外となる場所」とは…

・「適用除外となる場所」＝「専任」の設置義務のある場所＋買主申出の「自宅・勤務先」


#005　例外(1)の「専任」の設置義務のある場所について、取引に関与する代理・媒介業者の「事務所等」も、「専任」の設置義務のある場所に該当するか…

・取引に関与する代理・媒介業者の「事務所等」も、「専任」の設置義務のある場所に該当する


#006　例外(1)の「専任」の設置義務のある場所について、買受の申込みまたは契約の締結時に、実際に「専任」が所在していたか否かは問題となるか…

・買受の申込みまたは契約の締結時に、実際に「専任」が所在していたか否かは問わない


#007　例外(1)の「専任」の設置義務のある場所について、案内所については、「土地に定着する建物内に設けられるもの」に限定されるか…

・案内所については、「土地に定着する建物内に設けられるもの」に限定される


#008　例外(1)の「専任」の設置義務のある場所について、案内所については、「土地に定着する建物内に設けられるもの」に限定されるが、テント張りの案内所・仮設小屋等は、「適用除外となる場所」として取り扱われるか…

・テント張りの案内所・仮設小屋等は、「適用除外となる場所」以外の場所（クーリングオフできる）として検討する


#009　例外(1)について、申込みと契約締結を行なった場所が異なる場合の処理（判断基準）は…

・申込み場所基準


#010　例外(1)について、申込みと契約締結を行なった場所が異なる場合は、契約締結を行なった場所については考慮されないのか…

・申込み場所基準によってのみ判断され、契約締結を行なった場所については考慮されない


#011　例外(2)の「告げられた日から起算して８日を経過したとき」について、告げられた日」を期間の初日として起算するのか…

・「告げられた日」を期間の初日として起算する　（初日参入）


#012　例外(2)について、口頭での告知は、効力を生じないのか…

・口頭での告知は、効力を生じない


#013　例外(2)について、業者に告知義務はあるのか…

・業者に告知義務はない


#014　例外②について、業者が所定の事項を記載した書面を交付して告知をしない場合、告知事項が不十分な場合などは、申込者等は、いつまでも申込みの撤回等ができるのか…

・業者が所定の事項を記載した書面を交付して告知をしない場合、告知事項が不十分な場合などは、申込者等は、(1)(3)の例外に該当しない限り、いつまでも申込みの撤回等ができる


#015　例外(2)について、「告げられた日から起算して８日を経過したとき」は、契約の解除は一切できないのか…

・８日経過した場合でも、他の解除原因による契約の解除はできる
　ex.債務不履行による解除


#016　例外(3)「申込者等が、宅地または建物の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払ったとき」について、クーリングオフ制度の概要を書面で告知されていなくても、申込みの撤回または契約の解除はできなくなるのか…

・クーリングオフ制度の概要を書面で告げられていなくても、申込みの撤回または契約の解除はできなくなる
　∵「①②③のいずれかに該当する場合は、申込みの撤回等を行うことはできない」


#017　申込みの撤回等がされた場合、どの時点で効力を生じるのか…

・申込みの撤回等は、申込者等が申込みの撤回等の書面を発した時に、効力を生じる（発信主義）


#018　申込みの撤回等がされた場合、業者は、いつまでに、受領した手附金その他の金銭を返還しなければならないか…

・業者は、速やかに、受領した手附金その他の金銭を返還しなければならない


#019　申込みの撤回等がされた場合、業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償または違約金の支払を請求をすることができるか…

・業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償または違約金の支払を請求することができない


#020　クーリングオフの規定に反する特約は有効か…

・反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする


#021　「例外②の期間を７日に短縮する定め」は有効か…

・反する特約で申込者等に不利なものとして、無効となる
　→期間を10日間に伸長する特約は有効


#022　「申込みの撤回等に伴う損害賠償の予定の定め」は有効か…

・反する特約で申込者等に不利なものとして、無効となる


#023　「申込者等が申込みの撤回等を行う権利を放棄する定め」は有効か…

・反する特約で申込者等に不利なものとして、無効となる


●自ら売主８種制限　割賦販売契約の解除等の制限　（業P35　8-6）

#024　宅建業法上の割賦販売契約とは…

・代金の支払を引渡し後1年以上の期間に、2回以上分割して行なう契約をいう


#025　民法上の規定では、履行遅滞による契約の解除をするための要件は…

・履行遅滞後、相当の期間を定めて催告し、その期間内に履行がなければ解除できる


#026　自ら売主８種制限の規定の適用がある場合、割賦販売契約の解除等の制限の内容は…

・業者は、自ら売主となる割賦販売の契約について、賦払金（各回ごとの支払金）の支払が履行されない場合30日以上の相当の期間を定めて支払いを書面で催告し、その期間内に履行されないときでなければ、履行遅滞を理由として、契約を解除または残金を全額請求することはできない


#027　割賦販売契約の解除等の制限について、反する特約は有効か…

・反する特約は無効


●自ら売主８種制限　所有権留保等の禁止　・・・引渡し後に売主業者の登記名義にしておく事の禁止　（業P35　8-7）

#028　民法上の規定について、所有権留保等の禁止に関する規定はあるか…

・民法上の規定では、所有権留保等の制限はない


#029　自ら売主８種制限の規定の適用がある場合、所有権留保の禁止の内容とは…

・原則として、業者は、自ら売主として割賦販売契約を行なった場合、買主の支払総額が30％を超えているときは、買主への引渡しまでに、売主の引渡し以外の義務（ex.登記その他）を履行しなければならない

　→買主の支払総額が30％を超えるまで、売主の引渡し以外の義務を履行しなくてもよい


#030　所有権留保の禁止について、例外的に、買主の支払総額が30％を超えているときでも、売主の引渡し以外の義務を履行しなくてもよい場合とは…

・買主の支払総額が30％を超えているときでも、所有権移転登記後の代金債権を担保するための抵当権等の登記申請をする見込みのないとき、または、保証人を立てる見込みのないときは、売主の引渡し以外の義務を履行しなくてもよい


#031　所有権留保の禁止について、業者が、買主の金銭の借入れ（ex.提携ローン）の債務保証を行った場合にも、同様の規定があるか…

・業者が、買主の金銭の借入れ（ex.提携ローン）の債務保証を行った場合にも、同様の規定がある


#032　譲渡担保とは…

・売主の代金債権を担保するために、いったん買主名義に所有権移転登記した宅地・建物を売主名義に譲渡担保を原因として所有権移転登記しておくこと
　→買主が代金債務を弁済すると、買主名義の所有権移転登記を再び行う
　＊宅地・建物は、買主が使用収益できる


#033　自ら売主８種制限の規定の適用がある場合、譲渡担保の禁止の内容とは…

・業者は、自ら売主として、割賦販売を行なった場合、宅地・建物を買主に引渡し、かつ、買主の支払総額が30％を超えた後は、担保の目的で宅地・建物を譲受けてはならない

　→買主の支払総額が30％を超えていないときは、担保の目的で宅地・建物を譲受けることができる


2011年版・平成23年度受験用　'11.09.21 更新

　
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