宅建試験 宅建業法 まとめレジュメ 体系番号8 その2

宅建試験 宅建業法 まとめレジュメ 体系番号8 その2

●自ら売主8種制限 「手附金等」の保全措置 (業P32 8-3)


#001 「手附金等」とは…

・代金に充当される金銭で、契約の締結日以後、引渡し前までに支払われるものをいう


#002 契約の締結日前に支払われる申込証拠金については、どのような場合に、「手附金等」と して取り扱うか…

・申込証拠金については、契約成立後、売買代金に充当する場合は、「手附金等」として取り扱う


#003 残金について、どのような場合に、「手附金等」として取り扱うか…

・残金については、引渡しと同時履行の場合は、「手附金等」として取り扱わない
  ∵「引渡し前」


#004 民法上の規定について、「手附金等」の保全措置に関する規定はあるか…

・民法上の規定では、「手附金等」の保全措置はないので、保全措置は不要


#005 自ら売主8種制限の規定の適用がある場合、「手附金等」の保全措置に関する規定とは…

・原則として、業者は、自ら売主となる宅地または建物(未完成物件・完成物件)の売買に関しては、保全措置を講じた後でなければ、買主から「手付金等」を受領してはならない


#006 未完成・完成の別は、どの時点で判断するのか…

・未完成・完成(外観上だけでなく内装等の工事まで完了して居住が可能な状態)の別は、契約締結時で判断する


#007 「手附金等」の保全措置に関する規定について、保全措置を必要とする額が営業保証金の範囲内であっても保全措置を講じなければならないか…

・保全措置を必要とする額が営業保証金の範囲内であっても保全措置を講じなければならない


#008 未完成物件の場合の、保全措置の方法(2つ)は…

・銀行等による連帯保証 (保証委託契約)

・保険事業者による保証保険 (保証保険契約)


#009 完成物件の場合の、保全措置の方法(3つ)は…

・銀行等による連帯保証 (保証委託契約)

・保険事業者による保証保険 (保証保険契約)

・指定保管機関による保管 (手附金等寄託契約)


#010 銀行等による連帯保証について、業者は、どのような書面を買主に交付しなければならないか…

・銀行等(銀行そ他政令で定める金融機関国土交通大臣が指定する者)が連帯保証する書面を買主に交付すること


#012 銀行等による連帯保証について、保証債務が、少なくとも手付金等の返還債務の全部を保証するものでなけれなならないか…

・保証債務が、少なくとも手付金等の返還債務の全部を保証するものであること


#013 銀行等による連帯保証について、保証債務が、少なくとも宅地または建物の引渡しまでに生じたものでなけれなならないか…

・保証債務が、少なくとも宅地または建物の引渡しまでに生じたものであること


#014 保険事業者による保証保険について、業者は、どのような書面を買主に交付しなければならないか…

・保険証券またはこれに代わるべき書面を買主に交付すること


#015 保険事業者による保証保険について、保険金額が、手付金等の額に相当する金額でなければならないか…

・保険金額が、手付金等の額に相当する金額であること


#016 保険事業者による保証保険について、保険期間が、少なくとも保証保険契約が成立した時から、宅地または建物の引渡しまでの期間でなければならないか…

・保険期間が、少なくとも保証保険契約が成立した時から、宅地または建物の引渡しまでの期間であること


#017 指定保管機関による保管について、業者は、どのような書面を買主に交付しなければならないか…

・手付金等寄託契約を証する書面を買主に交付すること


#018 指定保管機関による保管について、保管される金額が、手付金等の額に相当する金額でなければならないか…

・保管される金額が、手付金等の額に相当する金額であること


#019 指定保管機関による保管について、保管期間が、少なくとも指定保管機関が業者に代理して受領した時から、宅地または建物の引渡しまでの期間でなければならないか…

・保管期間が、少なくとも指定保管機関が業者に代理して受領した時から、宅地または建物の引渡しまでの期間であること


#020 業者が保全しなければならない保全額は、どの時点を基準とするのか…

・受領済の「手附金等」を含め、受領する時点での、全額について保全措置が必要


#021 保全額について、税込価格を基準とするのか…

・税込価格を基準とする


#022 業者が、「手附金等」の保全措置を講じない場合、買主は支払を拒絶することができるか…

・業者が、「手附金等」の保全措置を講じない場合、買主は、支払を拒絶することができる
 →債務不履行とはならない


#023 未完成物件の場合に、例外的に、業者が、保全措置を講じる必要がない場合(1)(2)とは…

・(1)(2)のいずれかに該当する場合は、保全措置を講じる必要はない

(1)買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき
  ex.所有権保存登記・所有権移転登記

(2)業者が受領しようとする「手附金等」の額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)が、代金の5%以下、かつ1000万円以下であるとき…(41条)


#024 完成物件の場合に、例外的に、業者が、保全措置を講じる必要がない場合(1)(2)とは…

・(1)(2)のいずれかに該当する場合は、保全措置を講じる必要はない

(1)買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき
  ex.所有権保存登記・所有権移転登記

(2)業者が受領しようとする「手附金等」の額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)が、代金の10%以下、かつ1000万円以下であるとき…(41条の2)


●自ら売主8種制限 自己の所有に属しない宅地・建物(他人物)の契約締結の制限 (業P33  8-4)

#025 民法上の規定について、自己の所有に属しない宅地または建物(他人物=所有者Xの所有物)について、他人物売買の契約(A→B)締結の制限はあるか…


・民法上の規定では、自己の所有に属しない宅地または建物(他人物=所有者Xの所有物)につ いて、他人物売買の契約(A→B)締結の制限はない


#026 自ら売主8種制限の規定の適用がある場合、自己の所有に属しない宅地または建物(他人物=所有者Xの所有物)について、他人物売買の契約(業A→B)締結の制限はあるか…

・原則として、業者は、自己の所有に属しない宅地または建物(他人物=所有者Xの所有物)について、他人物売買の契約(業A→B)を締結してはならない


#027 自ら売主8種制限の規定の適用がある場合、例外的に、自己の所有に属しない宅地または建物(他人物=所有者Xの所有物)について、他人物売買の契約(業A→B)締結ができる場合とは…

・例外的に、「業者が、宅地または建物を取得する契約(売買契約・売買予約契約)を締結しているとき・宅地または建物を取得することが明らかなとき」は、契約(業A→B)を締結できる


#028 所有者X→業A間に、「売買契約」の締結がある場合、契約(業A→B)を締結できるか…

・「業者が、宅地または建物を取得する契約を締結しているとき」 に該当し、契約(業A→B)を締結できる


#029 所有者X→業A間に、「売買予約契約」の締結がある場合、契約(業A→B)を締結できるか…

・「業者が宅地または建物を取得する契約を締結しているとき」に該当し、契約(業A→B)を締結できる


#030 「業者が、宅地または建物を取得する契約(売買契約・売買予約契約)を締結しているとき」について、所有者X→業者A間の代金完済・引渡し・登記・予約完結権の行使の有無は関係するか…

・所有者X→業者A間の代金完済・引渡し・登記・予約完結権の行使の有無は関係ない


#031 所有者X→業A間について、「都市計画法に規定する開発許可を受けた開発行為に係る公共施設の用に供されている国・地方公共団体が所有する土地であって、工事完了の公告の日の翌日において、開発許可を受けた者(業者)に帰属することが確実と認められるとき」、契約( 業A→B)を締結できるか…

・「業者が宅地または建物を取得することが明らかなとき」に該当し、契約(業A→B)を締結できる


#032 所有者X→業A間について、「新住宅市街地開発法に規定する新住宅市街地開発事業に係る公共施設の用に供されている国・地方公共団体が所有する土地であって、工事完了の公告の日の翌日において、施行者(業者)に帰属することが確実と認められるとき」、契約(業A→B )を締結できるか…

・「業者が宅地または建物を取得することが明らかなとき」に該当し、契約(業A→B)を締結 できる


#033 所有者X→業A間について、「土地区画整理事業または住宅街区整備事業に係る換地処分の公告の日の翌日に、施行者が取得する保留地予定地である宅地について、業者が、施行者から取得する契約を締結しているとき」、契約(業A→B)を締結できるか…

・「業者が宅地または建物を取得することが明らかなとき」に該当し、契約(業A→B)を締結 できる


#034 所有者X→業A間について、「宅地または建物について、宅地建物取引業者が買主となる売買契約その他の契約であつて、宅地または建物の所有権を宅地建物取引業者が指定する者( 当該宅地建物取引業者を含む場合に限る)に移転することを約するものを締結しているとき」、 契約(業A→B)を締結できるか…

・「業者が宅地または建物を取得することが明らかなとき」に該当し、契約(業A→B)を締結 できる


#035 所有者X→業A間に、「停止条件付契約」の締結がある場合、契約(業A→B)を締結できるか…

・「業者が宅地または建物を取得する契約(売買契約・売買予約契約)を締結しているとき・宅地または建物を取得することが明らかなとき」に該当しないので、契約(業A→B)を締結できない


#036 所有者X→業A間に、「停止条件付契約」の締結がある場合について、条件の成就後は、契約(業A→B)を締結できるか…

・条件の成就後は、契約の効力が発生しているので、「業者が、宅地または建物を取得する契約(売買契約・売買予約契約)を締結しているとき」に該当し、契約(業A→B)を締結できる


#037 自己の所有に属しない宅地・建物(他人物)の契約締結の制限について、業A→B間の 契約の種類は影響するか…

・所有者X→業A間の態様のみによって、「業者が現在の所有者と宅地又は建物を取得する契約を締結しているとき、その他業者が現在の所有者から宅地又は建物を取得することが明らかなとき」に該当するか否か判断されるので、業A→B間の契約の種類は影響しない


●自ら売主8種制限 自己の所有に属しない宅地・建物(未完成物件)の契約締結の制限 (業 P33  8-5)

#038 民法上の規定について、未完成物件売買の契約(A→B)締結の制限はあるか…


・民法上の規定では、自己の所有に属しない宅地または建物(未完成物件)について、売買契約(A→B)締結の制限はない


#039 自ら売主8種制限の規定の適用がある場合、未完成物件の売買契約(業A→B)を締結の制限はあるか…

・原則として、業者は、自己の所有に属しない宅地または建物(未完成物件)について、自ら売主となる売買契約(業A→B)を締結してはならない


#040 自ら売主8種制限の規定の適用がある場合、例外的に、未完成物件の売買契約(業A→B)を締結できる場合とは…

・例外的に、宅地または建物の売買が、宅地の造成または建築に関する工事の完了前において行う売買に該当する場合で、未完成物件についての「手付金等の保全措置」を講じているとき、または講じる必要のないときは、売買契約(業A→B)を締結できる
 cf.P32 41条


#041 自己の所有に属しない宅地・建物(未完成物件)の契約締結の制限について、業A→B 間の契約の種類は影響するか…

・業A→B間の契約の種類は影響しない


2012年版・平成24年度受験用 '12.08.16 更新


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