宅建試験 宅建業法 まとめレジュメ 体系番号8 その1

宅建試験 宅建業法 まとめレジュメ 体系番号8 その1

●自ら売主8種制限の適用 (業P30 8-0)


#001 自ら売主8種制限とは…


・業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約において、一般購入者が不測の損害を被ることのないように設けられた8つの規定をいう


#002 自ら売主8種制限の規定は、どのような場合に適用されるか…

・業者が売主で、業者以外の者(=一般購入者)が買主となる売買契約(業A→B)に適用される


#003 業者が売主で、業者が買主となる売買契約(業A→業B)にも適用されるか…

・業者相互間の取引には適用されない


#004 自ら売主8種制限以外の業法の規定は、業者相互間の取引についても適用されるか…

・自ら売主8種制限以外の業法の規定は、業者相互間の取引についても適用される


●自ら売主8種制限 損害賠償額の予定等の制限 (業P31 8-1) 

#005 民法上の規定について、損害賠償額の予定等の制限に関する規定はあるか…


・民法上の規定では、損害賠償の予定額の制限はない


#006 業者が自ら売主となる売買契約について、債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、または違約金を定めるときの「額の制限」とは…

・業者が自ら売主となる売買契約について、債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、または違約金を定めるときは、これらを合算した額が、代金の額の20%を超えてはならない


#007 損害賠償額の予定等の制限について、反する特約は有効か…

・反する特約は、20%を越える部分につき無効とする
 ≠買主に不利な特約は無効


#008 損害賠償額の予定等の制限について、「3000万円の売買契約の場合に、損害賠償の予定額を1200万円とする定め」旨の特約は有効か…

・600万円につき無効となり、受領した場合は不当利得として返還しなければならない


#009 損害賠償額の予定等の制限について、「3000万円の売買契約の場合に、損害賠償の予定額を600万円、それとは別に違約金を600万円とする定め」旨の特約は有効か…

・600万円につき無効となり、受領した場合は不当利得として返還しなければならない


#010 損害賠償額の予定等の制限について、「3000万円の売買契約の場合に、業者の支払う違約金を1200万円とする定め」旨の特約は有効か…

・600万円につき無効となり、受領した場合は不当利得として返還しなければならない
 ≠買主に不利な特約は無効


#011 損害賠償額の予定等の制限について、特約を定めた場合、実損額を証明して、賠償額の増減を請求することはできるか…

・特約を定めた場合、実損額を証明して、賠償額の増減を請求することができない


#012 損害賠償額の予定等の制限について、特約を定めない場合、実損額を証明して、賠償額の増減を請求することはできるか…

・特約を定めない場合、民法の債務不履行の規定が適用され、実損額の損害賠償の請求ができる


●自ら売主8種制限 「手附」の制限 (業P31 8-2)

#013 民法上の規定について、「手附」の受領額の制限に関する規定はあるか…


・民法上の規定では、「手附」の受領額の制限はない


#014 民法上の規定について、「手附」の種類の制限に関する規定はあるか…

・民法上の規定では、解約手附と推定されるだけなので、解約手附としないこともできる
 cf.違約手附


#015 業者が自ら売主となる売買契約の締結について、「手附」の受領額の制限とは…

・業者が自ら売主となる売買契約の締結に際して、代金の額の20%を超える「手附」を受領することはできない


#016 「手附」の受領額の制限について、「手附金等」の保全措置を講ずる場合でも、代金の額の20%を超える「手附」を受領することはできないのか…

・「手附金等」の保全措置を講ずる場合でも、受領することはできない


#017 「手附」の受領額の制限について、代金の額の20%を超える「手附」を受領した場合、手附の交付自体が無効となるのか…

・代金の額の20%を超える「手附」を受領した場合でも、手附の交付自体は有効として扱われ、20%を越える部分についても売買代金(残代金)に充当されることになるが、手付解除された場合は、20%を越える部分について不当利得として返還しなければならない


#018 業者が自ら売主となる売買契約の締結について、「手附」の種類の制限とは…

・業者が自ら売主となる売買契約の締結に際して、「手附」を受領したときは、その「手附」がいかなる性質のものであっても、当事者の一方が履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄 して、売主(業者)はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる


#019 「手附」の種類の制限について、「当事者の一方が履行に着手するまで」とは…

・「当事者の一方が履行に着手するまで」=「相手方が履行に着手するまで」
  ex.代金の一部支払・引渡債務の履行に着手


#020 「手附」の種類の制限について、売主からの手附解除は、手附金の倍額を現実に提供しなければならないか…

・売主からの手附解除は、手附金の倍額を現実に提供しなければならない


#021 「手附」の種類の制限について、手附解除された場合、別途損害賠償の請求をすることができるか…

・手附解除された場合に、別途損害賠償の請求はできない  ex.違約金


#022 「手附」の種類の制限について、反する特約は有効か…

・反する特約で、買主に不利なものは、無効とする


#023 「手附」の種類の制限について、「業者(売主)は、受領した手附を返還して解除できる 」旨の特約は有効か…

・買主に不利な特約として無効となる ≠倍返し


#024 「手附」の種類の制限について、「買主は、業者(売主)が履行に着手前でも、30日経過すると解除できない」旨の特約は有効か…

・買主に不利な特約として無効となる


#025 「手附」の種類の制限について、「買主は、業者(売主)が履行に着手前でも、住宅ロー ンの承認が下りると解除できない」旨の特約は有効か…

・買主に不利な特約として無効となる


2012年版・平成24年度受験用 '12.08.16 更新


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