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2012年12月12日 (水)

宅建試験・管理業務主任者試験対策/試験の難易度と試験問題の難易度について その2/2

>>その1/2からどうぞ!

ところで、”試験問題の難易度”については、次のように掘り下げて分析することで、平成25年度以降の試験対策のヒントにする事ができます。

(1)出題論点そのものの難易度
(2)出題形式による難易度

たとえば、平成24年の宅建試験を分析すると、一般的に、(1)出題論点そのものの難易度は低く、(2)出題形式による難易度が高い問題が多かったと考えることもできます。

要は、問われている論点は平易だが、個数問題等の問われ方が難解な問題が多かったという事になります。


また、(1)出題論点そのものの難易度は、量的に何年分程度の過去問演習が必要になるのかの判断材料にもなりますし、(2)出題形式による難易度は、どのような方法(一問一答形式or四肢択一形式)で過去問演習を行うべきかの判断材料にもなります。

11年以上前の過去問からの出題論点についても過去問として教材に取り込んで繰り返し学習する事により、(1)出題論点そのものの難易度を下げる事ができると考える事ができますし、一問一答形式の過去問集を使用して問題演習を繰り返す事により、個数問題等の問われ方が難解な問題に対応し、(2)出題形式による難易度を下げる事ができると考える事もできます。

要は、過去10年の過去問の重要ポイントだけでなく、ここ数年合否を分ける問題で頻繁に出題されている11年以上前の過去問からの重要ポイントについても、普段の学習の中に取り込んで繰り返し問題演習することで容易にマスターできるようになるという事です。


尚、平成24年度の宅建試験の上記(1)(2)についての各資格試験予備校での難易度の評価が異なっていますが、梶原塾の塾生については、本試験データの分析をすると、いずれについても難易度は低かったと評価することができます。
しっかりと本試験問題を分析し対応する事で、効率的で効果的な学習を実践できる教材を使用して繰り返し学習していたからだと考えています。

正確な知識を問われる個数問題の増加など、本年度の出題傾向が続くようであれば、ますます一般受験者や他校の受講生よりも有利に受験対策を行う事ができますので、これまで通りの方針で、平成25年度の教材も作製しています。


2013年(平成25年度受験版)の宅建試験対策のテキスト・過去問解説集Standard(書籍・電子書籍)は、1月にスタートするポッドキャスト(解説講義のMP3音声ファイルの無料ダウンロード)とYouTubeでの視聴開始に先立って、平成24年12月9日に販売開始しています。
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12月中のお申込みについては、2012年(平成24年度受験版)の全科目を発送し、4月中旬に改めて2013年(平成25年度受験版)の全科目を発送します。

解説講義のMP3音声ファイルとテキスト・過去問解説集のPDFファイルを一括してダウンロード(ZIPファイル)できる「完全合格講座デジタル」は、2013年版(平成25年度受験版)へ無償アップグレードできます。項目別に選択して、一律1,000円でダウンロード受講(電子書籍PDFファイル版・MP3音声ファイル)できます。

梶原塾 田中優彦

梶原塾 専任講師 田中優彦のブログ -宅建試験・管理業務主任者試験対策ブログ-

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2012年12月10日 (月)

管理業務主任者試験の平成24年本試験問題・問29について

本試験の翌日以降、管理業務主任者試験の本試験問題の解説をポッドキャストとYouTubeにて行っていましたが、問29の予想正解番号を「3」としていた事から質問をいただいていますので、梶原塾の考え方についてブログ記事にして回答します。
この点、「解答速報」および「平成24年度出題項目比較表(A表・B表)・PDFファイル」において、問29の予想正解番号に誤植(転記ミス)があったことをお詫びします。

尚、本試験問題の正解番号を決するのは試験実施機関ですから、合格発表まで待つしかないです。
この記事に関する質問には回答しませんが、コメント欄へのコメントは歓迎します。

以下、平成24年・問29の肢(2)・(3)について検討します。(下記問題文全文を参照のこと)

●肢(2)について
【問題文】
(2)2つの議決権を有する区分所有者が、同一議案について議決権の1つは反対する旨の、もう1つの議決権については賛成する旨の議決権行使書を提出したので、それらの議決権行使を認めた。

【解説】
「議決権の不統一行使」からの出題です。
議決権の不統一行使については、これを認めないという見解が多数説であると考えられます。
したがって、「同一議案について、議決権の1つは反対し、もう1つの議決権については賛成する旨の議決権行使を認めた」本肢は、「不適切なもの」だと考えることができます


●肢(3)について
【問題文】
(3)専有部分の共有者の1人から転居先を総会招集通知場所とする届出がなされていたが、議決権行使者の届出はなかったので、出席した在住共有者の議決権行使を認めた。

【解説】
マンション標準管理規約の「住戸が共有の場合の議決権の行使」からの出題です。
住戸1戸が数人の共有に属する場合で、一の組合員とみなされる者は、議決権を行使する者1名を選任し、その者の氏名をあらかじめ総会開会までに、理事長に届出なければなりません。
したがって、「議決権行使者の届出がないにもかかわらず、出席した共有者の議決権行使を認めた」本肢は、「不適切なもの」だと考えることができます


【参考条文】マンション標準管理規約(単棟型)
(議決権)第46条
(2)住戸1戸が数人の共有に属する場合、その議決権行使については、これら共有者をあわせて一の組合員とみなす。
(3)前項により一の組合員とみなされる者は、議決権を行使する者1名を選任し、その者の氏名をあらかじめ総会開会までに理事長に届け出なければならない。


●正解番号の判断について
以上の検討から、肢(2)・肢(3)の2つの肢のいずれについても「不適切なもの」だと考えることができます

試験問題冊子の表紙の注意書きによると、「答は、各問題とも1つだけです。」とありますので、肢(2)・肢(3)のいずれかを「最も不適切なもの」として解答番号を決しなければなりません。

そこで、「肢2」と「肢3 」について更に検討します
本問は、「区分所有法及びマンション標準管理規約によれば、最も不適切なものはどれか。」という設問です。

まず、「肢2 」の「議決権の不統一行使」については、区分所有法およびマンション標準管理規約に明文の規定はありません。また、本問の根拠となる判例も見当たりません

一方、「肢3 」の「議決権行使者の指定」については、区分所有法およびマンション標準管理規約に明文の規定があります
また、平成18年の問35の肢1において同様の出題論点があり、過去の管理業務主任者試験においては、「不適切なもの」として出題されています。(正確には、「最も適切なものではない肢」として出題されています。)


【平成18年-問35-1の問題文】
あるマンションの総会の議長が行った次の行為は、マンション標準管理規約によれば、最も適切なものはどれか。
(1)住戸が2名の共有の場合、あらかじめ議決権行使者としての届出のなかった共有者1名に議決権を行使させた。(×不適切)


尚、「議決権行使者の届出がない場合でも、一定の場合には出席した共有者に議決権の行使を認めてもよい」とする見解もありますが、本肢は、共有者の内一人が転居し、わざわざ転居先を総会招集通知場所とする届出がなされていた事例なのですから、転居した共有者と在住共有者との間に「在住共有者を議決権行使者とする協議」が成立していた事例だと考えるのは無理があります。


そこで、梶原塾では「肢3 」を「最も不適切なもの」と考え本問の予想正解肢としています


-追記-
仮に、正解番号が「肢2 」とされた場合は、「平成18年の問35の肢1」について、多くの教材が過去問集等で「不適切である」と解説していますので、その旨の解説を修正・補足する必要が出てきますが、資格試験における過去問には既判力のようなものが存在する筈です。

管理業務主任者試験の実施機関のホームページには、受験対策用に過去問がダウンロードできるように準備され、正解番号の公表も行われています。
法改正等の影響等がないにもかかわらず、出題年度によって判断基準や解釈が異なるのでは、過去問を中心に学習せざるを得ない受験生にとってあまりにも酷だと考えざるを得ません。

また、いずれの肢も「不適切なもの」として出題したものとすると、それらを二つ並べてどちらが「最も不適切なもの」なのか判断させるのも無理があると考えます。
問6と同様に問29についても”複数解”とされる可能性もあると考えています。


【平成24年・問29・問題文全文】
【間29] 総会における議決権行使に関する次の記述のうち、区分所有法及びマンション標準管理規約によれば、最も不適切なものはどれか。

(1)賃借入が、賃貸人である区分所有者からの委任状を理事長に提出したので、議決権行使を認めた。
(2)2つの議決権を有する区分所有者が、同一議案について議決権の1つは反対する旨の、もう1つの議決権については賛成する旨の議決権行使書を提出したので、それらの議決権行使を認めた。
(3)専有部分の共有者の1人から転居先を総会招集通知場所とする届出がなされていたが、議決権行使者の届出はなかったので、出席した在住共有者の議決権行使を認めた。
(4)区分所有者から提出された議決権行使書に署名押印はあるが、賛否の記載がないので、有効な議決権行使とは認めなかった。


※平成25年1月18日 合格発表時に、問6の正解肢は3、問29の正解肢は2と発表されました。
※平成25年2月15日 追加合格者の発表が行われ、問6の正解肢は3および1、問29の正解肢は2および3と発表されました。


'12.12.11・'13.01.04加筆しました。

梶原塾 田中優彦

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2012年12月 9日 (日)

宅建試験・管理業務主任者試験対策/試験の難易度と試験問題の難易度について その1/2

今年の試験は難化(なんか)したとか易化(いか)したという講評を目にすることが多いですが、これについて考えてみます。
たとえば、平成24年度の宅建試験は前年と比べて”難化した”と言われることが多いですが、単純にそのように評価して良いのでしょうか。

たしかに、合格基準点に着目すると、平成23年度の宅建試験の合格基準点の36点に対して、平成24年度の宅建試験の合格基準点は33点で3点低くなっていますから、”試験問題の難易度”と言う意味であれば、本年度の試験問題は前年と比べて難しかった=”難化した”と考えることもできます。


一方、合格率に着目してみると結論が異なってきます。
平成23年度の合格率の16.1%に対して、平成24年度の合格率は16.7%で前年比0.6ポイント高くなっていますから、”試験の難易度”と言う意味であれば、本年度の試験は前年と比べて多少受かりやすくなった=”易化した”と考えることができます。

言い換えると、試験問題が難しかった分合格基準点は下がったが、合格率は少し高くなっている訳ですから、「昨年比で、試験問題は難化したが、宅建試験は易化した。」というのが正しい表現の仕方なのではないかと考えています。


ちなみに、宅地建物取引主任者試験の合格率は過去4年で15.1%から17.8%で推移していますので、各年によって”試験の難易度”が数ポイント上下している事になりますが、管理業務主任者試験については過去4年で20.1%から20.7%で推移していますので、ほぼ毎年同じ程度の”試験の難易度”だと考えることもできます。

ただし、受験者のレベルが変化していない事を前提にした場合の評価になりますので、特にマンション管理士試験との併願組が多い管業試験については、その点も考慮しなければならないのかもしれません。

尚、”試験問題の難易度”については、合格基準点が33点の場合よりも、36点の場合の方が易化したと考えることもできます。
この場合、しっかりと準備した受験生にとっては、実力で勝負できる”解けるはずの問題”の数が多くなり得点しやすくなるからです。

”難易度”については、多角的な視点で見て、検討し、分析することが大事だと考えています。

>>その2/2へ続く

梶原塾 田中優彦

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管理業務主任者試験の平成24年本試験問題・問6について

本試験の翌日以降、管理業務主任者試験の本試験問題の解説をポッドキャストとYouTubeにて行っていましたが、問6の予想正解番号を3(1)としていた事から質問をいただいていますので、梶原塾の考え方についてブログ記事にして回答します。

尚、本試験問題の正解番号を決するのは試験実施機関ですから、合格発表まで待つしかないです。
この記事に関する質問には回答しませんが、コメント欄へのコメントは歓迎します。

以下、肢(ア)を中心に平成24年・問6の各肢について検討します。(下記問題文全文を参照のこと)

●肢(ア)について
【問題文】
(ア) 請負も委任も、いずれも諾成の双務契約である。


【解説】
請負契約は、諾成契約で双務契約ですので、この点は正しい記載となります。
一方、委任契約は、諾成契約で、原則として無償・片務契約ですが、例外的に報酬の特約をした場合は有償・双務契約となりますので、「・・・委任も・・・諾成の双務契約である」旨の記載が誤りとなります。
したがって、委任についての記載が誤りですので、肢(ア)は誤っているものと判断できます。

【参照条文】
第643条  委任は、当事者の一方が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方がこれを承諾することによって、その効力を生ずる。
第648条  受任者は、特約がなければ、委任者に対して報酬を請求することができない。


また、平成13年の問1で正解肢となった肢1において、同様の出題がされていることからも、肢(ア)を誤っているものとしないことには無理があります。

【平成13年-問1-1の問題文】
契約類型の説明に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 委任契約とは、一定の事務を処理することを委託する契約で、原則として報酬のある有償、双務契約であるが、特約があれば報酬のない無償、片務契約とすることもできる。(×誤り)



さらに、肢(ウ)の問題文の「受任者は報酬を受けるべき場合」のような記載が問題文に無いことから「報酬の特約をした」場合だとは考え難いです。(この点については下部で更に検討しています。)


●肢(イ)について
【問題文】
(イ) 請負においては、請負人は請負に係る仕事を第三者に行わせることはできないが、委任においては、受任者は委託に係る法律行為を第三者に行わせることができる。


【解説】
前段部分について、請負契約においては、請負人は請負に係る仕事を第三者に行わせることができますので、誤りの記載となります。
後段部分について、委任契約においては、受任者は委託に係る法律行為を第三者に行わせることはできませんので、誤りの記載となります。
尚、委任契約において例外的に復委任が許される場合がありますが、この点は考慮しなくても良いと考えられます。
したがって、少なくとも前段部分が誤りですので、肢(イ)は誤っているものと判断できます。


●肢(ウ)について
【問題文】
(ウ) 請負人は、仕事の目的物の引渡しと同時に報酬の支払いを請求することができるが、受任者は報酬を受けるべき場合には、委任事務を履行した後に報酬を請求することができる。


【解説】
前段部分について、請負契約においては、仕事の目的物の引渡しと報酬の支払いは同時履行の関係にたちますので、正しい記載となります。
後段部分について、委任契約においては、報酬の特約をした場合は有償・双務契約となりますが、この場合、受任者は、委任事務を履行した後でなければ、これを請求することができませんので、正しい記載となります。(事務終了後の後払い)
したがって、前段部分と後段部分のいずれについても正しい記載ですので、肢(ウ)は正しいものと判断できます。


●肢(エ)について
【問題文】
(エ) 請負は、各当事者がいつでも契約を解除することができるが、委任は、委任事務の履行の着手前に限り、委任者のみが契約を解除することができる。


【解説】
前段部分について、請負契約においては、「各当事者がいつでも契約を解除することができる」旨の規定はありませんので、誤りの記載となります。
後段部分について、委任契約においては、「各当事者がいつでも契約を解除することができる」旨の規定がありますが、本肢では「委任事務の履行の着手前に限り、委任者のみが」となっていますので、誤りの記載となります。
したがって、前段部分と後段部分のいずれについても誤りですので、肢(エ)は誤っているものと判断できます。


●正解番号の判断について
以上の検討から、肢(ア)・肢(イ)・肢(エ)の3つの肢が誤っている肢であると判断できます。
本問は「誤っているもののみの組合せはどれか」という設問ですので、これを「1」~「4」の組み合わせに当てはめてみると、「1 (ア)・(イ)」と「3 (イ)・(エ)」が該当することになります。
試験問題冊子の表紙の注意書きによると、「答は、各問題とも1つだけです。」とありますので、「1 (ア)・(イ)」と「3 (イ)・(エ)」のいずれかに解答番号を決しなければなりません。

そこで、肢(ア)・肢(イ)・肢(エ)の3つの肢について更に検討すると、委任契約については、現在ではほとんどの委任契約が有償・双務契約であり、特約をしなかった場合でも報酬請求権が認められる場合もあることから、もしかすると出題者はこの点を考慮して問題を作成しているのではないかと考えることもできます。
そうすると、肢(ア)は正しいもの(誤っていないもの)と判断することも、無理やりにできます

梶原塾では、出題意図を勘案し、選択肢「3 (イ)・(エ)」が正解番号になるものと考えていますが、選択肢「1 (ア)・(イ)」についても「民法の規定によれば、誤っているもののみの組合せ」に該当しますので、”複数解”とされる可能性もあると考えています。

※平成25年1月18日 合格発表時に、問6の正解肢は3、問29の正解肢は2と発表されました。
※平成25年2月15日 追加合格者の発表が行われ、問6の正解肢は3および1、問29の正解肢は2および3と発表されました。


【平成24年・問6・問題文全文】
[間6] 請負と委任の異同に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているもののみの組合せはどれか。
(ア) 請負も委任も、いずれも諾成の双務契約である。
(イ) 請負においては、請負人は請負に係る仕事を第三者に行わせることはできないが、委任においては、受任者は委託に係る法律行為を第三者に行わせることができる。
(ウ) 請負人は、仕事の目的物の引渡しと同時に報酬の支払いを請求することができるが、受任者は報酬を受けるべき場合には、委任事務を履行した後に報酬を請求することができる。
(エ) 請負は、各当事者がいつでも契約を解除することができるが、委任は、委任事務の履行の着手前に限り、委任者のみが契約を解除することができる。 
1 (ア)・(イ)
2 (ア)・(ウ)
3 (イ)・(エ)
4 (ウ)・(エ)


※'12.12.09 12:35 加筆しました。

梶原塾 田中優彦

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2012年12月 5日 (水)

宅建試験/昭和63年から平成28年までの「試験問題(過去問題)と正解番号表」について

財団法人不動産適正取引推進機構のWEBサイトに「試験問題(過去問題)と正解番号表」が掲載(PDFファイル)されています。

「法改正により、現在の法律と一致しない場合があります。」と記載されていますが、宅建試験の受験者が利用する場合は注意をしてください。
各資格試験予備校等の提供する過去問題集では、過去問の問題文を改題することなどで法改正にも対応している場合が多いです。
また、問題文と正解番号だけの掲載で解説もありませんから、各資格試験予備校等の提供する過去問題集を利用する事をお勧めします。

ちなみに、財団法人不動産適正取引推進機構のWEBサイトに掲載されている昭和63年から平成27年までの正解番号表によると、2個以上の肢が「複数正解」となったのは5問、「正解肢なし」となったのが3問です。

「複数正解」
平成24-05 正解肢3・4 権利関係法令
平成18-49 正解肢3・4 建物
平成05-20 正解肢1・3 都市計画法
平成05-32 正解肢2・4 住宅金融公庫法
平成05-39 正解肢2・4 宅建業法

「正解なし」
平成23-48 正解肢なし 統計
平成03-09 正解肢なし 権利関係法令
平成02-17 正解肢なし 国土利用計画法

※'11.1122 (財)不動産適正取引推進機構より、平成23年問48は「正解肢なし」とし、「すべての受験者の解答を正解と取り扱う」旨発表されました。
※'12.12.05 加筆しました。
※'13.05.10 加筆しました。
※'13.12.10 加筆しました。

» 宅建試験の過去問題(昭和63年度から平成28年度)のPDFファイルのダウンロードはこちら

28年度分の本試験問題と正解番号表のダウンロードができます。

平成28年 平成27年 平成26年 平成25年 平成24年 平成23年 平成22年 
平成21年 平成20年 平成19年 平成18年 平成17年 平成16年  
平成15年 平成14年 平成13年 平成12年 平成11年 平成10年  
平成09年 平成08年平成07年 平成06年 平成05年 平成04年  
平成03年 平成02年 平成01年 昭和63年

» 宅建試験対策の学習法の完全合格マニュアルはこちら

梶原塾 田中優彦

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平成24年度(2012年)宅建試験の合格発表が行なわれました。

みごと合格された方は、本当におめでとうございました。
宅建試験合格という結果が、次のステップになることを願っています。

一方、残念ながら不合格となってしまった受験生については、平成25年度の宅建試験に再チャレンジしていただければと思います。

以下、財団法人不動産適正取引推進機構の発表内容から

■合否判定基準
50問中33問以上正解(登録講習修了者 45問中28問以上正解)

※尚、問5の正解は3・4の複数解、問40の正解肢は3でした。

■合格率
全体 16.7%  (前年比 +0.6%)
一般受験者 15.3%  (前年比 -0.1%)
登録講習修了者 22.6%  (前年比 +3.3%)

■合格者数
全体 32,000人 (前年比 +1,609人)
一般受験者 23,900人 (前年比 +183人)
登録講習修了者 8,100人 (前年比 +1,426人)

■登録講習修了者の合格者占有率(登録講習修了者の合格者数/全体合格者数)
25.3% (前年比 +3.4%)

>>http://www.retio.or.jp/

» 宅建試験対策の学習法の完全合格マニュアルはこちら

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2012年12月 2日 (日)

管理業務主任者試験の2012年(平成24年)【解答速報】・予想正解番号と予想合格ラインについて

管理業務主任者試験、お疲れ様でした。

以下、梶原塾の予想正解番号(正解肢)です。

» 平成24年度本試験問題・PDFファイルはこちら


【予想正解番号】  '12.12.2  21:30現在

問1-2   問2-3    問3-4    問4-1   問5-4 

問6-3(1)   問7-1    問8-3    問9-4   問10-2 

問11-1  問12-2  問13-1  問14-3  問15-4 

問16-4  問17-3  問18-1  問19-4  問20-1 

問21-2  問22-3  問23-2  問24-1  問25-4 

問26-3  問27-4  問28-2  問29-3  問30-4 

問31-2  問32-3  問33-3  問34-1  問35-4 

問36-2  問37-1  問38-4  問39-1  問40-2 

問41-2  問42-4  問43-3  問44-3  問45-1 

問46-2  問47-4  問48-3  問49-2  問50-1 

※万が一、予想正解番号を変更する必要がある場合は、このブログ内でお知らせします。
※問6の正解番号は、肢3を予定して作問されているものと考えています。
※問29の予想正解番号に誤植がありましたので訂正しています。'12.12.09
※平成25年1月18日 合格発表時に、問6の正解肢は3、問29の正解肢は2と発表されました。
※平成25年2月15日 追加合格者の発表が行われ、問6の正解肢は3および1、問29の正解肢は2および3と発表されました。


■平成24年(2012年)管業試験の【解答速報】予想合格ライン(合格基準点)

 36点


上記予想合格ラインは、梶原塾の専任講師田中が会場受験した段階での予想です。
塾生の本試験データの分析等を行う前の速報として掲載します。

尚、他の指導機関と同様に、梶原塾でも「予想合格ライン」を公開しています。
公開することによるマイナス面も否定できませんが、予想ボーダーラインを示すことによって、それぞれの「次」に取り掛かることができる受験生が増えるというプラスの面を優先して講評しています。

いずれにせよ、正解番号・合否判定基準をはじめ合格者数や合格率は、試験実施機関等の判断で決まるものですから、合格発表の1月18日(金)までは結果はわからないです。
試験の講評などについても、このブログやツイッター(kajiwarajuku)で取り上げる予定です。

※平成25年1月18日 合格発表時に、合否判定基準点は37点と発表されました。

以下、梶原塾の【解答速報】についての更新予定です。

■平成24年(2012年)管業試験の【解答速報】本試験問題の解説編(全10回予定)

科目別に各問の正解肢を中心とした解説をポッドキャスト (MP3音声解説)と Youtube(特別編集編の動画)で配信します。
12月4日(火)からポッドキャストでの配信を先行してのアップロードを予定しています。

梶原塾 田中優彦

梶原塾 専任講師 田中優彦のブログ -宅建試験・管理業務主任者試験対策ブログ-

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