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2011年11月 1日 (火)

2011年(平成23年度)宅建試験【解答速報】問42について その3(追記2)

平成23年度の宅建試験問42の肢ア・ウに関して、「そもそも問題文からは契約行為等(契約の締結や契約の申込み)を行う場所であるか否か定かでないので、50条2項の届出自体が不要となる場合もあるのではないか?」との質問を受けていますが、これについて考えてみます。
ちなみに、ブログの記事にはしていませんでしたが、本試験問題の音声解説編としてポッドキャスティング ・Youtube ・ facebook では解説していた内容です。

「50条2項の届出が必要な場所」については、50条2項において「第十五条第一項の国土交通省令で定める場所」と規定されています。(下記参照)
そして、「第十五条第一項の国土交通省令で定める場所」とは、施行規則第6条の2において「次に掲げるもので・・・契約を締結し、又はこれらの契約の申込みを受けるものとする」と規定されています。(下記参照)

したがって、「50条2項の届出が必要な場所」とは、「契約を締結し、又はこれらの契約の申込みを受けるもの」を前提としている場所となります。

本肢では、「法第 50条第 2項の規定に基づく業務を行う場所」との記載がありますので、「契約を締結し、又はこれらの契約の申込みを受けるもの」を前提とした場所としての事例設定であると読みとることができます。

ですから、問題文から契約行為等(契約の締結や契約の申込み)を行う場所なのか否か定かでないので「正しい」とは言えないと言う判断はできないことになります。

尚、問題文本文の「マンション (100戸)を分譲する場合」との記載から契約行為等(契約の締結や契約の申込み)を行う場所であるか否かの判断をすることはできません。
施行規則第6条の2では、「次に掲げるもので・・・契約を締結し、又はこれらの契約の申込みを受けるもの」となっており、次に掲げる二・四において「一団の宅地建物の分譲」との記載があるからです。
「分譲」という文言だけでは、「契約を締結し、又はこれらの契約の申込みを受けるもの」なのか否か判断できないということになります。

本問は、平成21年問43の肢3で正解肢となった言葉足らずの設問を受けてなのか、よく練られて作られた問題だとも考えています。
今回の出題を受けて、梶原塾の過去問解説集の解説も改訂しなければならない部分があります。

あまりにも熱心な質問をたくさん頂いたため、コメント欄への回答やこの件に関してのブログ記事も3本になってしまいましたが、正解番号を決するのは試験実施機関ですから、11月30日の発表を待つしかないです。

問42の肢ウについては、①国語的に判断されれば「正しいもの」となり正解番号は「1」、②宅地建物取引業法の規定により判断されれば「正しいもの」とはならず正解番号は「4」という結果になるでしょう。
梶原塾では、②宅地建物取引業法の規定により判断されるものと考えています。

梶原塾 田中優彦

'11/11/01 19:00加筆しました。

※財団法人不動産適正取引推進機構より、問42は「1」と発表されました。 '11.11.30 追記

【宅地建物取引業法・第五十条二項】
(標識の掲示等)
第五十条  (省略)
2  宅地建物取引業者は、国土交通省令の定めるところにより、あらかじめ、
第十五条第一項の国土交通省令で定める場所について所在地、業務内容、業務を行う期間及び専任の取引主任者の氏名を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事及びその所在地を管轄する都道府県知事に届け出なければならない。

【宅地建物取引業法・第十五条】
(取引主任者の設置)
第十五条  宅地建物取引業者は、その事務所その他
国土交通省令で定める場所(以下この条及び第五十条第一項において「事務所等」という。)ごとに、事務所等の規模、業務内容等を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の取引主任者(第二十二条の二第一項の宅地建物取引主任者証の交付を受けた者をいう。以下同じ。)を置かなければならない。(以下省略)

【宅地建物取引業法施行規則・第六条の二】
第六条の二  
法第十五条第一項 の国土交通省令で定める場所は、次に掲げるもので、宅地若しくは建物の売買若しくは交換の契約(予約を含む。以下この項において同じ。)若しくは宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介の契約を締結し、又はこれらの契約の申込みを受けるものとする。
一  継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で事務所以外のもの
二  宅地建物取引業者が十区画以上の一団の宅地又は十戸以上の一団の建物の分譲(以下この条、第十六条の五及び第十九条第一項において「一団の宅地建物の分譲」という。)を案内所を設置して行う場合にあつては、その案内所
三  他の宅地建物取引業者が行う一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介を案内所を設置して行う場合にあつては、その案内所
四  宅地建物取引業者が業務に関し展示会その他これに類する催しを実施する場合にあつては、これらの催しを実施する場所

★前回の記事参照
» 2011年(平成23年)宅建試験【解答速報】問42について その1、はこちら

» 2011年(平成23年)宅建試験【解答速報】問42について その2(追記)、はこちら


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● 宅建試験/解答速報(講評・予想合格ライン・合格基準点・正解番号)」カテゴリの記事

コメント

 田中専任講師のご見解を敬意をもって支持いたします。
 問42のウは,A社(甲県知事免許)が規定の案内所を乙県に設置する場合には,“如何しなければならないか”を問うものであり,その場合における内訳として,“乙県知事に届出をしなければならないか否か”を問っているものではないと思われます。
 従って,「甲県知事及び乙県知事」としなければならないところ,「乙県知事」とした(ウ)は誤りであり,正解は(4)であると考えます。
 田中専任講師の今後一層のご健勝とご活躍をお祈り申し上げます。

投稿: 支持者 | 2011年11月10日 (木) 20時28分

支持者さん、こんにちは。
コメントありがとうございます。
いつも講義では、過去問演習する際には"出題論点"を読み取る訓練をするように指導しています。
正解できたとか誤ったとかではなく、その問いで何が問われているのかを一瞬に読みとれるようになるのが大事だからです。
問42のウの出題論点については、"支持者さん"のように考えるのが正論だと思っています。

改めて、問題を作製する立場で検討しても、正解番号を「1」とするには問題設定に矛盾があります。
そもそもの試験実施機関の正解番号は「4」なのではないかと考えています。

梶原塾 田中優彦

投稿: 梶原塾 / 田中優彦 | 2011年11月11日 (金) 16時20分

こんにちは、そしてお初目にかかります。平成23年度宅建試験を受験致しました。問42ですが私も、4に解答しました。試験が終わって四週間経ちますが、未だに問42のウの問いは、正解ではないと思っております(確かに、誤りでは無いですけど、正解にすべきでは無い選択肢だと思われます。)‥‥試験実施期間?の方は、平成21年度のように考慮された上で合否を決めて頂きたいですね。とはいえ、考えたところで、所詮自己採点35点(御社だと36点)ですから、来年度は、40点以上の点数を目指して頑張ります。今年度の様子ですと七割程度の点数では、合格が厳しそうですので‥‥。

投稿: のうにん | 2011年11月15日 (火) 02時24分

のうにんさん、こんにちは。
コメントありがとうございます。
宅建試験の場合は、合格基準点が35点前後になるものと想定して、40点前後の得点を目指して学習するのが最適だと考えています。
教材の選択を誤らなければ、効率的で効果的な学習をすることができます。

ちなみに、梶原塾の予想合格ラインは"35・36点"としています。
この予想合格ラインを合格基準点と仮定し塾生の本試験データで検証しましたが、想定通りの得点結果となっていますので、2011年版の教材が平成23年の宅建試験にしっかり対応できていたものと判断しています。

合格発表までおよそ2週間となりました。吉報を待ちましょう!

梶原塾 田中優彦

投稿: 梶原塾 / 田中優彦 | 2011年11月15日 (火) 13時29分

こんにちは。
(二度目の書き込みです)

各社発表のボーダー下位の者です。

問42 4 が正解だったら、
今回の試験落ちても悔いありません。


5問免除受けなくても合格!!!
…と、したかったのですが、
やっぱり5問免除貰ったほうが良かったかもです。
見栄を張った分、1年損を選んでしまいました。

投稿: 茶々丸 | 2011年11月16日 (水) 16時34分

こんにちは、茶々丸さん。

合格発表前なので一般論として書きますが。
5問免除で受験される場合は、"落とし穴"に気を付けてください。
ブログの記事にもしていますが、前年の得点に自動的に5点プラスされる訳ではありません。
前年と同じレベルに仕上げるのが意外と大変なようですし、"油断"してしまって、前年よりも低いレベルにしか仕上げる事ができなかったという方もでてきます。

もちろん、5問免除の方が1点程度は明らかに有利な訳ですし、受講できる環境の方は5問免除講習を受講されるのも一考です。
塾生を見ていると、5問分の学習をしなくてもよいという点が一番大きいのではないかと考えています。その分、他の科目の学習を繰り返しできるわけですから。

いずれにせよ、前年よりも高いレベルに仕上げる気持ちで、再チャレンジするのが大事だと思います。

合格発表まで本当に長いですね。

梶原塾 田中優彦

投稿: 梶原塾 / 田中優彦 | 2011年11月16日 (水) 17時42分

 ※ひと言補足させてください。
 問42の(ウ)を正しいものとするなら,「乙県知事」を「甲県知事」に置き換えても,又,A社が甲県知事免許でも乙県知事免許或いは国交大臣免許であったとしても同様に正しいことになり,設問の趣旨を失います。
 更には,本件において,文末の「届出を行わなければならない」は,結果的作用から「届出を行えばよい」と言い換えることができますが,これにしても「甲県知事及び乙県知事に届出を行えばよい」は正しいことになるのに対し,「乙県知事に届出を行えばよい」は正しいことにはなりません。
 よって,本問(ウ)を正しいものとするにはどう見ても無理があり,正解は(4)であると考えます。

投稿: 支持者 | 2011年11月16日 (水) 18時44分

支持者さん、こんにちは。
コメントありがとうございました。

投稿: 梶原塾 / 田中優彦 | 2011年11月16日 (水) 19時37分

上位資格の講師で、正解が4だとおっしゃっている講師の名前を
教えてください。

投稿: 田中先生ファン | 2011年11月19日 (土) 19時07分

こんにちは、田中先生ファンさん。
ひとつ前のブログ記事のコメント欄についてのご質問だと思いますが、
お答えできる内容ではありませんので、ご容赦ください。
11月30日の試験実施機関の発表を待つしかないです。

投稿: 梶原塾 / 田中優彦 | 2011年11月19日 (土) 19時34分

 ※もうひと言だけ補足させてください。
 例えば,「宅建業を営むには,免許を受けなければならない」は,「宅建業を営むには,免許を受ければよい」,「営業保証金を供託しなければならない」は,「営業保証金を供託すればよい」,「標識を掲げなければならない」は,「標識を掲げればよい」などのように,義務規定の「・・・しなければならない」は,当然のことながらすべて「・・・すればよい」と読み換えることができます。
 そこで同様に,問42ウ文末の「届出を行わなければならない」を「届出を行えばよい」と読み換えれば,
「A社がマンションの分譲のために案内所を乙県に設置する場合には,業務を開始する日の10日前までに,乙県知事に法第50条第2項の規定に基づく業務を行う場所の届出を行えばよい。」となります。
 これは○でしょうか?×でしょうか?答えはハッキリしていると思います。

投稿: 支持者 | 2011年11月20日 (日) 14時46分

支持者さん、こんにちは。
コメントありがとうございました。

投稿: 梶原塾 / 田中優彦 | 2011年11月20日 (日) 16時20分

色々討論されていますが国語的に見ても明らかに問われているポイントは誰に対して何時までに届出を出しますか?なので期限は10日で問題なく誰に対してでは乙県知事しか文面にないこの問題は普通に誤りでしかないと思うのですが。これを正解とするなら乙県知事に届出すれば甲県知事には届出しなくても良いと単純にとれますよね。文面に案内所を乙県に設置する場合にはとある以上やはり問われているポイントは上記以外なく、それなら答えも誤りでしかないと思います。没問が発表されても問42に関して何もないてことははっきり答えがあるということであって当然ながら選択肢は「4」だと信じています。

投稿: 通行人 | 2011年11月27日 (日) 08時24分

通行人さん、こんにちは。
いよいよ今週の水曜日が合格発表ですね。
良い結果が出る事を願っています。

コメントありがとうございました。

梶原塾 田中優彦

投稿: 梶原塾 / 田中優彦 | 2011年11月27日 (日) 12時22分

問42は1という発表になりました。
上位資格の講師で、正解が4だとおっしゃっている講師の名前を教えていただけませんか?
間違いを教える可能性が分かっているにもかかわらず言わないというのは、消費者を欺く行為のほう助になりませんか?

田中先生に良心があるのであれば、教えていただきたいものです。良心、ありますよね?

以下の講師ブログで『1社』と言及されている事は、梶原塾の田中先生の事を指しているのではありませんか?
blogs.yahoo.co.jp/ken_media912/33803450.html


投稿: 田中先生ファン | 2011年11月30日 (水) 10時04分

こんにちは、田中先生ファンさん。

11月19日 (土) にも同じ質問を受けていますが、回答は前回と同じです。
お答えできる内容ではありませんので、ご容赦ください。

尚、ご指摘のブログの内容には驚きました。
ご丁寧に「付け足し」までされていますし。
ここまで特定できるかたちで他人を誹謗中傷している記事を拝見したのも久しぶりです。
この様な言動をされる方のほうが"法律実務家"としてふさわしいということなのでしょうか。
本試験数日前に収録したビデオを"解答速報"と称してYouTubeで公開して集客するような商法を行っているところの経営者の方のようですが、よほど消費者を欺く行為になるかもしれませんね。

じつは、平成21年にも問31と問38について予想正解番号が割れたことがあったのですが、もしかすると、そのときの遺恨なのでしょうか。
あの時は梶原塾が予想正解番号を公表する時点(10月18日20時頃)でスタッフが確認した他校の予想正解番号は、梶原塾の予想正解番号と異なっていました。
その後、追従して予想正解番号を変更するところやそのまま変更しなかったところなどイロイロな対応でしたが、結果は梶原塾の予想正解番号どおりでした。

本当に、資格試験業界は"ライバル業者の講師などの嫌がらせなどが多い業界"なのかもしれませんね。
尚、"田中先生ファンさん"には申し訳ないのですが、URLの記載を修正させていただきました。

梶原塾 田中優彦

投稿: 梶原塾 / 田中優彦 | 2011年11月30日 (水) 12時38分

こんにちは。

はじめて投稿致します。

自己採点35点。問42を4とした者です。
試験終了してからこの問題に一喜一憂されてきました。
各予備校も正直な話、1と4どちらも正解になるかもしれないという話はよく聞きました。
その分今回の結果がショックで仕方ありません。

梶原塾さんが4としていたことでかなり希望が持てていました。
今までの試験で、合格発表後に割れ問が出て追加合格などは無かったのでしょうか?
見苦しいのはよく分かるのですが、何かしらの公式の説明も欲しいです。
そうでなければまた来年同じような問題で苦しみます。
機構に掛け合うことを梶原塾さんはお考えでは無いのでしょうか?
仮にも塾を代表としての回答が4だと発表をした以上、多くの人が納得いっていないと思います。

大変身勝手な文章失礼致しました。
自分の努力が足りないことを棚にあげた意見で誠に申し訳ありません。

投稿: 一点に泣いた | 2011年11月30日 (水) 12時50分

一点に泣いたさん、こんにちは。

合格発表後の追加合格の事例は、国土交通省所管の平成17年度の管理業務主任者試験ではあります。
このときは、合格基準点の変更はされず、合格発表の約3週間後に問27の正解番号が追加され追加合格者が発表されました。

平成23年度の宅建試験の問42については、梶原塾でも財団法人不動産適正取引推進機構に問合せを行い回答を得ています。
"後付けの理由"にしか思えなかったため再度の検討をお願いしましたが、既に判定会議で検討済みの事案であるとして再度の検討はしないとのことです。
この件と合格発表の方法について、国土交通省に問合せをしています。
オフレコの約束はしていませんが、回答内容を掲載する事はご容赦ください。

来年は、たった一問の問題に一喜一憂されないで済むように40点前後目指してがんばってください。
他の受験と同様に、宅建試験の場合も一線を越えるとぐ~んと伸びますし、学習することが楽しくなりますよ。

梶原塾 田中優彦

投稿: 梶原塾 / 田中優彦 | 2011年11月30日 (水) 15時23分

ご丁寧な回答本当にありがたいです。
固執するのは馬鹿かもしれません。
どうせ仕方ないから切り替えようと、僕と同じ立場の人は泣き寝入りするしかありません。
梶原塾さんが『後付け』と感じたからこそ国土交通省にお問い合わせしているのだと思います。
一点足りずに仕事のことで苦しい思いをする人もいます。僕はその一人です。

梶原塾さんがお問い合わせを続けて頂けることに非常に感謝致します。
ありがたいです。

投稿: 一点に泣いた | 2011年11月30日 (水) 15時45分

一点に泣いたさん、こんにちは。
コメントありがとうございました。

梶原塾 田中優彦

投稿: 梶原塾 / 田中優彦 | 2011年12月 1日 (木) 20時58分

今年宅建試験に合格した者です。
問42に関しまして「1」の正答に今だ納得ができていません。

合格したからそれでいいじゃないか!と周囲には言われます。

しかし、納得できないものは納得できない!!
先生のおっしゃる通り、これは法律の試験です。

テキストにも、【宅地建物取引業法・第五十条二項】にも
第十五条第一項の国土交通省令で定める場所について所在地、業務内容、業務を行う期間及び専任の取引主任者の氏名を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事及びその所在地を管轄する都道府県知事に届け出なければならない。

と書いてあります。
もちろん私は「4」にしました。

双方に届け出が必要なわけですから片方だけでは正しいとは言い切れないと思いますし、
国語的な答と言われても、これは宅建業法の法律の試験です。納得ができかねます。

合格をしても、もやもや感がぬぐえません。

いくらひっかけが多い宅建試験でも、わざわざ(甲県知事)と書いてあること自体、本当に底意地の悪い悪質問題としてしか思えません。

うまく引っかかった私は馬鹿なのでしょうか?

この問題はもやもやしたまま、きっと一生心に残るでしょう。。。

投稿: 問42は4 | 2011年12月 3日 (土) 14時22分

こんにちは、問42は4さん。
合格おめでとうございました。

(財)不動産適正取引推進機構も、問42肢ウは「宅建業法の規定によれば正しいものとは言えない」ということは認めていました。
詳細は書きませんが、その上で正解肢は「1」という判断をしているそうです。

ところで、問48について「対前年度比」は「対前年比」の誤記であるという理由で、すべての受験者の解答を正解として取り扱うことになりましたが、問48をそのように取り扱うのであれば問40についても同様の取扱いをすべきだったのではないかと考えています。

問40は、誤っているものはどれかという設問で、肢4が明らかに誤っている記載であったことから触れずにいましたが、肢3の権利金の300万円について税込表示なのか税抜き表示なのか問題文からは判別できませんので明らかに瑕疵のある問題文となります。
税抜き表示であれば問題文は「正しい」肢となり、税込表示であれば「誤っている」肢となります。
解答不能な肢が含まれている訳ですから、問48と同様の取扱いをすべきだったのではないかと考えています。
ちなみに、平成20年の問43肢3では、権利金315万円について括弧書きで「・・・消費税額および地方消費税額を含む」旨の記載があります。

本年度の試験問題については、稚拙と言わざるを得ない問題が多いです。
来年度以降の問題作成に当たっては、細心の注意をお願いしたいところです。

梶原塾 田中優彦

投稿: 梶原塾 / 田中優彦 | 2011年12月 3日 (土) 22時47分

先生ご返事ありがとうございました。

確かに 問40は私も初めは誤りのXにしましたが、肢4で明らかにXでしたので肢4を誤りにしました。
問題にはXの上に〇をしています。AもCも課税業者と書いてあったので、(300万-5%X4%+2万)X2X5%=282,999???

それでXにしたんですが、明らかに肢4がXな為、肢4をXにしました。
ですので、肢3は問題にXと〇が書き残してあります。


問33に至っては重説の朝に取引主任者が交通事故云々。。。
ただでさえ時間がないのに、ストーリーまで読まなくてはならない始末。。

判例があったり、物語があったりで兎に角疲れる試験でした。。。。

機構の答は「1」。。。今後の国土交通省の見解を知りたいです。
お忙しいとは存じますが続報をお願いしたいと思います。

投稿: 問42は4 | 2011年12月 5日 (月) 22時08分

こんにちは、問42は4さん。
コメントありがとうございました。
本年度は、僕もクタクタになりました。

梶原塾 田中優彦

投稿: 梶原塾 / 田中優彦 | 2011年12月 6日 (火) 23時33分

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