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2009年10月24日 (土)

平成21年度(2009年)の宅建試験の講評 その2 (09.10.28追記)

平成21年の宅建試験では、「条文番号」の知識を必要とする問題や「条文の正確な理解」を必要とする出題が目立ちました。

たとえば、各指導機関によって正答番号が分かれている問31肢ウでは、「宅地建物取引業法第41条第1項に規定する手付金等の保全措置が必要な売買」との事例設定がされていますが、「未完成物件」なのか「完成物件」なのかについて、「第41条第1項」という条文番号によって判断しなければなりませんでした。
「未完成物件」であれば「第41条第1項」となりますが、「完成物件」であれば「第41条の2」となり結論が変わってきます。

じつは、僕自身も試験中に結論を出すことはできず、試験終了後に条文を確認して正解番号を確定させました。
持ち帰った問題冊子には、「完成→ ×」・「未完成→ ○」という書き込みが残っています。

あくまでも想像の域を出ませんが、おそらく試験問題作成者は、普段当たり前のように使用している「用語」=「条文番号」で問題文を作成したのだろうと考えています。
他の試験委員も専門家ですから、問題とされなかったというのが本当のところかもしれません。
官公署に実務上の問い合わせをする際にも「○○条」が連発されますので。

また、問38肢イについてですが、「説明した建物の(=買主が知っていた)瑕疵について担保責任を負わないとする特約」が有効なのか無効なのかを判断するには、「宅地建物取引業法第40条」と「民法第570条」の文言も含めて正確に理解している必要があります。

「宅地建物取引業法第40条」では、「民法570条 に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない」と規定されていますが、「民法第570条」は「売買の目的物に隠れた瑕疵があったとき」の規定ですから、「買主が知っていた瑕疵」については適用されませんし、「民法567条」の買主が悪意の場合でも権利を行使できる「抵当権等がある場合における売主の担保責任」については本肢事例にはあてはまらないと考えることができます。

問31肢ウについては別論として、少なくとも問38肢イについては、使用したテキストや参考書の記載次第では、正答を導くことができなかった受験者も多いのではないかと考えています。
単に、「買主に不利な特約は無効」のような記載をしているだけのテキストもあるようです。

宅建試験対策講座を担当する講師レベルでも、あやふやなまま講義している場合が多いのではないかと考えています。
宅建試験に合格したときの学習では六法の条文を引きながらの学習は行っていないでしょうし、講師となった後も、テキストの内容だけを予習して講義を行う講師が多いからです。

宅建試験対策講座を担当する講師の場合、他の資格試験の受験者であることも多いですから、民法についてはそれなりに修得している場合もありますが、宅建業法の条文に丁寧にあたって学習をやり直している講師は少数派だと考えています。
今回他校の解説を参照しながら正解番号を二転三転させた講師や指導機関が多いことの原因となっているのかもしれません。

僕自身、宅建講師となった初年度(平成14年)は旧司法試験の受験が本業のアルバイト講師でしたので、そのレベルでした。
受講生からの質問に答えることができず「これではギャラはもらえない」と、六法の条文に丁寧にあたって講義できたのは、2年目以降です。

宅建業法の条文の解釈についても然りです。
「宅建業法の目的」について、偏った解釈をして解説していることが多いようです。
宅建業法の目的は、「購入者等の利益の保護」だけではなく、「宅地及び建物の流通の円滑化」を図ることも含まれます。
特に、「自ら売主8種制限」の規定については、「購入者等の利益の保護」についてだけ考えていては理解して学習することはできないです。
極論すると、消費者保護と業界団体からの要望(必ずしも消費者に不利益であるとは限らない)について、バランスをとった結果の規定だと考えることで理解できます。
権利関係法令で最初に登場する「天秤にかけて理解すること」が大事だということになります。

ところで、本試験終了後、各指導機関(資格試験予備校)において、正答番号(正解番号)と予想合格ライン(合格基準点)の発表が行われますが、多くの指導機関が目的としているのは、あくまでも試験結果の目安を提供することによって、それぞれの「次」に取り掛かることができる受験生が増えるというプラスの面を優先してのことだと考えています。

「本試験での解答番号」というデータの特殊性から、データサンプルが多ければ客観的なデータだともいえないですし、統計の手法を用いてこれらのデータを加工したとしても精度が高いとはいえないです。
そもそも、サンプルとなった受験者層に偏りがありすぎますし、真のデータを提供するものかどうかについても疑問が残るからです。
あくまでも、本試験の結果(正答番号・合格基準点)を判断するのは試験実施機関ですので、合格発表までは確定した情報にはならないです。

ちなみに、梶原塾の場合でも、塾生の平均点や最多得点層等のデータについては、合格発表後まで日々更新され、例年下がる傾向にあります。
そして、塾生から提供された本試験データについては、模擬試験のデータ等との紐付けをおこなって、来年度以降の教材作製に活かしています。
ボーダーラインの予想にだけ利用するのではもったいない貴重な情報です。

最後に、平成21年の宅建試験についてですが、経済等の状況も影響してなのか、充分な試験対策を講じて受験できた受験者は昨年以上に少なかったのではないかと考えています。
特に、宅建業の従事者については、求職中の方も含めて、それどころではなかったという受験者が梶原塾の塾生にも多いです。
今年は、8月の時点で来年度の再受講制度への切り替えの申し出をいただいた塾生もおられます。
指導機関を利用しない独学者についても同様の傾向なのではないかと考えています。

平成22年度は、宅建試験にチャレンジするすべての方々が、しっかり学習して本試験に挑める環境になることを願っています。

梶原塾 田中優彦

【参考】
宅地建物取引業法 第一条  (目的)
この法律は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。

宅地建物取引業法 第四十条  (瑕疵担保責任についての特約の制限)
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、民法 (明治二十九年法律第八十九号)第五百七十条 において準用する同法第五百六十六条第三項 に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条 に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
2  前項の規定に反する特約は、無効とする。

民法 第五百七十条  (売主の瑕疵担保責任)
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第五百六十六条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。

民法 第五百六十六条  (地上権等がある場合等における売主の担保責任)
売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
2  前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
3  前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。

民法 第五百六十七条  (抵当権等がある場合における売主の担保責任)
売買の目的である不動産について存した先取特権又は抵当権の行使により買主がその所有権を失ったときは、買主は、契約の解除をすることができる。
2  買主は、費用を支出してその所有権を保存したときは、売主に対し、その費用の償還を請求することができる。
3  前二項の場合において、買主は、損害を受けたときは、その賠償を請求することができる。

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2009年10月22日 (木)

平成21年度(2009年)の宅建試験の講評 その1

平成21年度(2009年)の宅建試験が終了して1週間が経過しようとしていますが、梶原塾の塾生の本試験データの集計がまとまってきました。

昨年(平成20年度)と比較すると、現時点での塾生の平均点は1.2ポイントのプラスという結果でした。

【梶原塾・塾生の平均点】
平成19年度  36.2点  ※合格基準点35点
平成20年度  33.0点  ※合格基準点33点
平成21年度  34.2点 (前年比プラス1.2点)

※平成19年度・平成20年度は最終的な確定値です。
※平成21年度は10月22日18時現在の数値です。

各予備校の公表する予想合格ライン(予想合否判定基準)も参考にして、そろそろ、次への準備に取り掛かって欲しいと考えています。


さて、平成21年度の宅建試験についてですが、科目別に振り返ってみましたので記事にします。

【権利関係法令】 問1~問14
本年度(平成21年度)より、出題数が2問減少しましたが、難易度の差が激しかったのが特徴です。
過去問の出題論点を中心に学習した受験者レベルで考えると、期待に反して、「解けないはずの問題」が4問出題されましたが、「解けるはずの問題」から確実に得点できた受験者については、影響はなかったといえるでしょうし、明らかに見たことも聞いたこともない問題がハッキリしていましたので、上手くスルーして「解けるはずの問題」を丁寧に回答できた受験者も多かったのではないかと考えています。

ここ数年の傾向ですが、権利関係法令に限らず、「条文」の文言での出題が目立ってきています。
わかりやすくするために「条文」を噛み砕きすぎたテキストについては、一考の余地があるのかもしれません。


【法令上の制限】 問15~問22
合格するためには得点しなければならない問15「国土法」・問20「宅造法」・問22「農地法」の3問からの失点がなかった受験者については、無難な得点結果となっているようです。
問17肢2の「開発許可の要否」からの出題については、梶原塾ではノーマークでしたが、肢3が明らかに誤っている肢だったため、なんとか正答できた場合も多かったようです。

他の都市計画法と建築基準法からの出題については、過去問の出題論点を中心に学習した受験者にとっては難問といえるでしょう。
このままの傾向が続くのであれば、「捨て問」と指導する指導機関が増えてくるような気がします。
取引主任者として、実務的に最重要といえる知識を優先的に出題内容にする方向で検討して欲しいところです。


【宅建業法】 問26~問45
本年度(平成21年度)より、出題数が4問増加しましたが、過去問の出題論点を中心に学習した受験者にとっては、平易な問題が多かったといえますが、難解な問題も含まれていましたので、確実に16~17点以上の得点ができていれば充分だと考えています。

問44の「保証協会」からの出題などはありましたが、出題数の増加への対応ということで、「余計な学習」を強いられていた受験者にとっては物足りなかった出題だったかも知れません。


【税その他①②】 問22~問25 問46~問50
問46の「住宅金融支援機構法」を除けば、平易な問題でした。
登録講習修了者(5問免除者)に有利となる出題になるのではないかと危惧していましたが、むしろ、問1から問45までの解答時間が長くなる(10分マイナス5問に要する解答時間)一般受験の方が有利だったとも考えることができます。

尚、試験実施機関である財団法人不動産適正取引推進機構のHPで告知された「平成21年度 インターネットによる宅地建物取引主任者資格試験案内」において、「出題の根拠となる法令は、平成21年4月1 日現在施行されているものです。」という案内文と、本試験問題冊子の表紙に注意事項として表示された適用法令についての「問題の中の法令に関する部分は、平成21年4月1日現在施行されいる規定に基づいて出題されています。」という記載の異なることについての意味するところについて、気になっています。

以上、塾生からいただいたフィードバックも含めて総合的に勘案すると、ボーダーを超える得点ができた受験者層については、「難しく感じたけれども意外に得点できていた受験者が多い」という昨年と同様の傾向だったと分析しています。

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2009年10月19日 (月)

宅建試験後に管理業務主任者試験対策の学習を開始する場合の学習法について

平成21年度の宅建試験を受験された方はお疲れさまでした。

休む間もなく、管理業務主任者試験対策の学習を開始する受験者も多いと思いますが、「民法その他」の学習について一言。

宅建試験の対策の学習で、「民法」について学習しているからといって、そのままでは管理業務主任者試験対策の問題をスラスラ正答することなんかできないです。
出題傾向(出題論点)について、宅建試験と管理業務主任者試験の「民法」では異なっているからです。

たとえば、「時効」に関して、宅建試験では「取得時効」を中心に対策を講じますが、管理業務主任者試験では「消滅時効」を中心に対策を講じなければなりません。
そして、管理業務主任者試験では、「時効中断事由」についてなど、宅建試験よりもより詳細な知識が要求される項目(科目)もでてきます。
管理業務主任者試験の受験者であれば、平成21年度の宅建試験の問3など、あたりまえに正答してきます。
一般的な宅建試験対策のテキストには記載のない知識についても取り込む必要がでてきますので、管理業務主任者試験対策用に作製されたテキスト等で補っていく作業が必要になります。

もちろん、宅建試験対策の学習の中で、「時効」の制度については理解しているはずですから、知識を補っていく作業を丁寧に行うことで、充分に対応できます。

また、上記とは反対に、宅建試験対策のテキストでは詳細すぎる項目については、知識を整理してコンパクトにしていく作業も必要になってきます。

いずれにせよ、少しだけ丁寧に学習をやり直すことで対応できると考えていますが、「宅建試験対策で民法は学習しているので、何もしなくても対応できる」と勘違いしている受験者については要注意です。

管理業務主任者試験で出題される「先取特権」などについても然りです。
宅建試験対策の中で、「抵当権」の基本を理解できている受験者であれば、短時間でマスターできるようになりますが、何の対策も講じなければ対応できようもないです。

同じ「民法」という法律からの出題であっても、資格試験ごとに出題傾向(出題論点)は異なってきます。
ちなみに、「管理業務主任者試験」と「マンション管理士試験」についても同様のことがいえます。

梶原塾でも、「宅建試験の合格者または合格者レベル」を対象とした管理業務主任者試験対策の講座を開講していますが、同じ項目(科目)であっても、テキストの記載について、「知識」を足したり引いたりして作製することで対応しています。

できるだけ効率的で効果的に学習できるように、宅建試験対策のテキストをベースに管理業務主任者試験対策のテキストを作製しています。
WEB公開講座(ポッドキャスト)で無料受講できる「民法その他」のテキストについても、宅建試験対策の「権利関係法令」のテキストとは、微妙に異なっています。

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2009年10月18日 (日)

2009年(平成21年度)宅建試験の予想正解番号(正解肢)と問31・問38について

宅建試験お疲れ様でした。

以下、梶原塾の予想正解番号(正解肢)です。


【予想正解番号】  09.10.18  20:00現在

問1-4   問2-2    問3-3    問4-2   問5-1
問6-3   問7-3    問8-1    問9-3   問10-4
問11-4  問12-2  問13-4  問14-2  問15-3
問16-2  問17-3  問18-1  問19-1  問20-2
問21-3  問22-4  問23-2  問24-1  問25-2
問26-3  問27-1  問28-2  問29-2  問30-4
問31-1  問32-2  問33-2  問34-4  問35-4
問36-1  問37-3  問38-2  問39-3  問40-4
問41-3  問42-2  問43-3  問44-1  問45-4
問46-2  問47-4  問48-3  問49-3  問50-1


●「問31の肢ウ」について…

・設問の事例設定が完成物件であれば、他人物売買の締結はできませんので、「誤り」の肢となりますが、設問の事例設定が未完成物件であれば、「未完成物件についての「手付金等の保全措置」を講じているとき」に該当し、売買契約の締結をすることができます。

・本肢では、「・・・宅地建物取引業法第41条第1項に規定する手附金等の保全措置が必要な売買に該当するとき・・・」旨の記載より、未完成物件売買についての設問となります。

・したがって、問31の肢ウは、「正しい」肢となり、問31の正解番号は「1」と考えられます。

※確かに、「第41条第1項」は、未完成物件についての規定なのですが、宅建試験の受験生にとっては酷な問題だと考えます。


【追記】 09.10.18 20:50

尚、完成物件であれば「第41条の2」となります。


【宅建業法の条文】

(自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限)
第三十三条の二  宅地建物取引業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む。)を締結してはならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。

一  宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約(予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。)を締結しているときその他宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得できることが明らかな場合で国土交通省令・内閣府令で定めるとき。

二  当該宅地又は建物の売買が第四十一条第一項に規定する売買に該当する場合で当該売買に関して同項第一号又は第二号に掲げる措置が講じられているとき。

(手付金等の保全)
第四十一条第一項
宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、次の各号のいずれかに掲げる措置を講じた後でなければ、買主から手付金等(代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであつて、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるものをいう。以下同じ。)を受領してはならない。(以下省略)

第四十一条の二
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買(前条第一項に規定する売買を除く。)に関しては、同項第一号若しくは第二号に掲げる措置を講じた後又は次の各号に掲げる措置をいずれも講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはならない。(以下省略)



●「問38の肢イ」について…

・民法の瑕疵担保責任の規定は、「隠れたる瑕疵」についての規定ですので、「買主が知っていた瑕疵」については適用されません。

・「・・・当該建物の瑕疵の存在について説明し・・・当該瑕疵について・・・担保責任を負わないとする特約」旨の記載より、本肢の特約は、「買主が知っていた瑕疵についての特約」となりますので、「民法の規定より買主に不利な特約」とはならず、有効となります。

・したがって、問38の肢イは、「正しい」肢となり、問38の正解番号は「2」と考えられます。



※その他疑義のある問題が残っていますが、出題意図等を勘案すると、正解番号は上記のようになると思われます。
※万が一、変更する必要がある場合は、このブログ内でお知らせします。

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2009年(平成21年度)宅建試験の予想合格ライン

平成21年度・宅地建物取引主任者資格試験を受験されたみなさんお疲れ様でした。
これから合格発表まで、なにかと落ち着かない状況かと思いますが、まずは、ゆっくりとされてください。

さて、梶原塾の2009年(平成21年度)宅建試験の予想合格ライン(予想合否判定基準)は、32点 (登録講習修了者は27点)です。

上記予想合格ラインは、梶原塾の専任講師田中が会場受験した段階での予想です。
塾生の本試験データの分析等を行う前の速報として掲載します。


尚、他の指導機関と同様に、梶原塾でも「予想合格ライン」を公開しています。
公開することによるマイナス面も否定できませんが、予想ボーダーラインを示すことによって、それぞれの「次」に取り掛かることができる受験生が増えるというプラスの面を優先して講評しています。

いずれにせよ、合否判定基準をはじめ合格者数や合格率は、試験実施機関等の判断で決まるものですから、合格発表の12月2日までは結果はわからないです。

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2009年10月10日 (土)

平成21年度宅建試験、超直前期最後の1週間の学習

平成21年の宅建試験まで残り1週間程となりました。
今年から宅建業法の出題数が16問から20問に変更されたこともあり、直前期になって宅建業法の復習に時間を費やしている受験者が多いようです。

しかし、ある程度仕上がっている受験者については、宅建業法の学習に時間を費やすことよりも、法令上の制限や税その他の学習に時間を配分したほうが良い結果となる場合もでてきそうです。

宅建業法に関しては、模擬試験などで、安定して17点前後の得点ができている受験者であれば、これ以上の得点増を期待して学習しても上乗せはあまり期待できないです。
どんなに完璧に仕上げておいたつもりても、本試験では、2~3問は「ケアレスミス」または「ポカ」をして失点してしまうことが予想されるからです。

そこで、確実に合格ラインを超える得点を狙うのであれば、宅建業法以外で合格者の正答率が高くなる分野(科目)の学習にシフトするべきです。

たとえば、法令上の制限の「国土利用計画法」・「開発許可」・「宅地造成等規制法」・「農地法」からの失点は合否を分けることになりかねませんし、毎年出題されている分野ですので、無駄な努力になる可能性も低いです。

また、税その他の「登録免許税」・「印紙税」・「不動産取得税」・「固定資産税」についても、過去問レベルの出題であれば、合格ラインを超える得点をしてくる受験者であれば確実に得点してくる分野ですし、5問免除科目の「住宅金融支援機構法」・「景品表示法」・「統計」に関しても然りです。

これらの分野については、合格ライン上の受験者であれば、短時間でマスターすることも可能ですから、苦手としている分野がある受験者については、超直前期の学習のお題にすることをお勧めします。

その他、直前期の宅建試験対策については、次のリンクで過去記事を閲覧できますので参考にしてください。
» 過去記事はこちら

頑張ってきた受験者全員に、平成21年度宅建試験「合格」という結果がでることを祈っています。

尚、平成21年度(2009年)宅建試験についての解答速報については、試験の講評と予想合格ライン(合格基準点・ボーダーライン)について、このブログ内または梶原塾 WEB公開講座 -宅建試験対策ポッドキャスト-で取り上げる予定です。

ちなみに、福岡県の西南学院大学1号館で田中も受験します。

» 宅建試験対策の学習法の完全合格マニュアルはこちら

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