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2009年2月24日 (火)

営業担当でない従業員の場合でも、やっぱり、宅建は持っておいた方が良いのです。

営業担当でない従業員についても、宅地建物取引主任者の資格取得は活きてきます。

たとえば、マンションの分譲業者であれば、①企画業務・②広告業務・③契約管理業務を担当する部署等に所属する場合です。

①分譲マンションの企画業務の各場面では、宅建試験で学習した知識がベースとなってきます。
・分譲用地の仕入れ
物件の概要について調査する際に、都市計画法や建築基準法の知識を活用できますし、物件の権利関係について調査する際には、民法や不動産登記法の知識を活用できます。
また、用地の取得に伴って、国土利用計画法や農地法等の許認可が必要となる場合もあります。

・建物のプランニング
都市計画法や建築基準法の知識を活用できます。
実際に設計するのは設計事務所ですが、最低限の知識がないと建物のプランを検討できないです。

・法令上の制限で出てくるイロイロな許認可の申請
開発許可や建築確認の申請手続きの知識を活用できます。
国土利用計画法に基づく事前確認(≠事前届出)が必要となる場合もあります。

・工程管理
建築現場の工程管理だけでなく、許認可の進捗状況等も含めたプロジェクト全体の工程管理を行いますので、宅建業法の広告開始j時期の制限や契約締結時期の制限や50条2項の案内所等の届出等についての知識を活用できます。


②広告業務では、宅建業法の広告に関する規定や景品表示法に基づく公正競争規約の知識を活用できます。
広告代理店にすべてを任せていては、良い広告はできないです。

③契約管理業務では、契約書(37条書面)や重要事項説明書(35条書面)を作成する際に、宅建業法や民法の知識を活用できます。
営業部門に代わって、「重要事項の説明」等の契約業務を担当することもあります。


また、これらの業務を直接担当しない場合であっても、総務や人事を担当する部署であれば、宅建業法の免許や帳簿や従業者名簿や標識等に関する規定についての知識が必要となります。
結局のところ、会社全体で連携して業務にあたるわけですから、法令遵守(コンプライアンス)の観点からも、不動産業に従事するのであれば、宅建の資格を取得して最低限の知識の修得を図るべきだと考えています。

不動産業に従事しているのに、「自分には宅建は関係ない!」なんて言い訳は通用しないです。


さらに、取引主任者としての資格手当も、歩合給のない業務系の社員としては魅力的です。
月額1万円の資格手当であれば、新卒から35年勤続すると420万円になります。
一般的な2万円前後の場合であれば約800万円の資格手当となります。

やっぱり、宅建は持っておいた方が良いのです。

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梶原塾 田中優彦

梶原塾 専任講師 田中優彦のブログ -宅建試験・管理業務主任者試験対策ブログ-

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2009年2月22日 (日)

「自分の家を売ったり買ったりすることに慣れている人、なんていない」のです。

宅建資格を取得して、お客さんと自信を持って接することができるようになったという話をよく聞きます。

お客さんと初めて接する場面から契約締結までの一連の業務を一人で行うことができるわけですから、これまでとは違った意識で仕事に取り組むことができるからなのかもしれません。

また、消費者の立場で考えてみると、宅建資格を持っている営業マンの方が安心して任せられるということも当然だと思います。
契約の場面になった途端に、後ろから他の社員が出てきて「重要事項の説明」をされると、これまでの説明は大丈夫だったのかと、心配になるのも然りです。

もちろん、宅建資格を取得して営業成績が突然良くなるというわけではないですが、宅建資格を取得して、営業成績が悪くなったという話は聞いたことがないです。
不動産取引に関する知識の法的裏付けをもって、「一人前」に実際の不動産取引に関与できるようになるわけですから、これまた当然なのかもしれません。

「売ってなんぼ」を主張する営業マンもおられますが、もし、この営業マンが宅建資格を取得していれば、もっと好成績を上げることができていたのではないかと思います。


宅建の講師をはじめて、不動産業に従事している方からの問い合わせに対して、「宅建は持っておいた方が良いと思いますよ!」と自らの不動産業の経験も含めて回答することがあるのですが、「どうしてですか?」の切り返しへの回答に詰まってしまうこともあります。
まさか、「宅建ぐらい取って仕事したらどうですか?」とは、とても言えないからです。

「自分の家を売ったり買ったりすることに慣れている人、なんていない。」というコマーシャルが放送されていますが、消費者の立場で考えると、まったくの無資格で、消費者にとって重要な財産である不動産の取引に関与できている現状の方が恐ろしいことだと考えています。
少なくとも、直接顧客と接する営業担当者については、それなりの「資格」を要求するべきだと考えています。

宅建業法には、取引主任者の設置義務の規定がありますが、消費者保護を目的とするのであれば、現在の「従業者数をベースとした設置義務(1/5)」を改正することも必要なのではないかと考えています。
この場合、お客さんと接することもない間接部門の従業員が取引主任者であっても仕方がないからです。

たとえば、「営業部門の従業者をベースとした営業部門内での設置義務(1/5)」としたり、将来的には、顧客と接する営業担当者に取引主任者の資格取得を義務化するというのも有りなのではないでしょうか。

宅建業者と消費者との間で発生するトラブルの多くは、契約内容に問題があった場合ではなく、契約内容の説明不足が原因となっていることが多いのではないかと考えています。

やっぱり、宅建は持っておいた方が良いのです。

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