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2008年7月26日 (土)

宅建試験対策の予想問題集と模擬試験 ‐直前期の宅建試験対策‐

宅建試験の本試験まで13週間を切りましたが、これからの直前期の学習のやり方次第で、確実に合格するグループと2~3点に泣くグループに分かれてくるようです。

予想問題集や模擬試験で出題されて正答する事のできなかった「問題」や「知識」を中心に復習をするタイプの受験生は要注意です。

予想問題集の場合は、これまでに本試験(本番の試験)で出題されていない知識からの出題も多く、本試験で失点したとしても命取りとはならない「問題」も多いです。

また、模擬試験の場合には、本試験と同レベルの難易度とするために、正答率(正解率)が低くなるはずの「問題」が出題されます。
「問題」を作成する段階で、仮に同じ50問の「問題」が本試験で出題された場合には、合格ラインは○○点になるだろうという前提で「問題」を構成しているからです。
模擬試験の解説欄に、予想推定合格ラインは○○点などと記載されていることが多いです。

そもそも、これらの「問題」については、仮に本試験で出題された場合に不正解であったとしても、合否に影響するとは考えにくいです。
にもかかわらず、まじめで成績の良い受験生ほど、「解けないはずの問題」を中心に復習する場合が多いようです。
その結果、本試験で出題された際には必ず正答できなければならない重要な問題を復習する機会が少なくなり、本試験で失点し、それが原因で2~3点足らずの不合格となってしまう受験生が多いです。

一方、確実に合格するグループの場合は、本試験で出題された際には必ず正答できなければならない「問題」を中心に繰り返し学習しています。
宅建試験の場合は、正答率の高い「問題」を確実に得点できるように訓練することで、確実に合格することが可能なのです。

ちなみに、宅建 梶原塾でも直前期対策として「総まとめカンヅメ講座」や「模擬試験」をリリースしていますが、本試験で出題された際には必ず正答できなければならない「問題」を中心に構成し、良い復習の材料となるように直前期対策の教材を作製しています。

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2008年7月10日 (木)

新卒内定者研修と宅建試験対策

宅建資格の取得を奨励していない不動産業者はいないと思いますが、新卒内定者に対しての対応は、企業によって様々のようです。

宅建試験対策の通信教材を新卒内定者の自宅にいきなり送り付けて、新卒内定者の自己管理能力を試している企業もあれば、新卒内定者研修会のカリキュラムの中で対策講座への出席を義務付けて、宅建資格取得を積極的にバックアップしている企業もあるようです。

宅建資格を取得している社員を講師役にして、宅建試験対策講座を開催している企業もあります。
この企業のトップにお会いした際に、その年の合格実績をお聞きすると、新卒内定者の宅建試験の合格率は80%とのことでご満悦でした。
福岡に本社を置くこの企業は、地域への社会貢献活動に積極的なことでも有名なのですが、社員一人一人の積極性が新卒内定者の宅建試験の合格率にも表れているようです。
一方、大学生最後の夏を満喫してしまった新卒社員については、入社後に苦労することになるようです。

ところで、企業側が宅建資格の取得についてどのような位置づけをしているのか興味をもったので、不動産業界にいたころの人脈を使って聞き取り調査を行ってみました。

①宅建資格の取得は、「あたりまえ」と考えている企業
財閥系の不動産会社をはじめ、大手といわれる不動産業者に多い傾向ですが、会社の規模にかかわらず、宅建資格がないと今後の採用予定はないという企業もありました。

②店長や課長職への昇進時には必須であると考えている企業
賃貸の媒介や売買の媒介を主業務にしている不動産業者に多い傾向です。
昇進後2年以内に取得できない場合は、降格させるという厳しい対応を採る企業もありました。

③営業部門に限っては、特に重要視していないと考えている企業
マンションや戸建ての販売業者に多い傾向です。
「営業は契約とってなんぼのもの」という考えが主流のようです。

予想と大きく異ならない結果でしたが、時代の流れもあるのか、法令遵守(コンプライアンス)の観点から、特に営業マンの営業の質を見直すことの必要性を検討している企業も増えてきている模様です。

梶原塾では塾生の職業をお聞きする機会がないので、大学生の合格実績を算出できないのが残念ですが、大手資格試験受験予備校時代に最後に担当した大学生の受講者は6名全員が合格しました。

大学生の場合は、夏から学習を開始する場合でも、宅建試験合格を最優先にすることで充分に合格することができます。
「大学最後の夏」を「宅建の夏」にするわけですから、絶対に結果を残して、後に活かして欲しいと考えています。

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2008年7月 7日 (月)

まだまだこの時期からでも宅建試験に確実に合格することはできるのです。

先週から宅建試験の受験申込みも始まり、平成20年の宅建試験の本番(=本試験)までいよいよ残り15週間となりました。

この時期になっても、まだ学習が軌道に乗っていない受験生もおられるようですが、これからお盆までの期間とその後の直前期の頑張り次第では、まだまだ合格することのできる可能性は残っています。
まずは、全科目を1回転終了させることが目標です。

これから学習を開始してお盆前までの間に1回転させるのは厳しいのが現実なのかもしれませんが、直前期になっても仕事との両立が必要なサラリーマンなどの場合は、お盆休みを最大限活用して、お盆休みの終了時までには1回転終了させて欲しいと考えています。
春から学習を開始した受験生の“倍”は学習するという強い気持ちをもって頑張って欲しいです。

ちなみに、平成19年の宅建梶原塾の塾生のデータによると、宅建試験の受験申込みが始まってからお盆までの間に教材の申し込みをした塾生の合格率は50%でした。
3月末までに教材の申し込みをした塾生の合格率85%には及びませんが、2人に1人は合格という結果を残されています。

尚、3月末までに教材の申し込みをした塾生の合格率が突出して高かったのは、学習の初めの段階で、前年度版(2006年版)の「権利関係法令」のみを使用して基礎作りをしっかりと行ったことと、はじめから梶原塾の教材のみを使用して学習したからだと分析しています。

また、学習方法の選択を誤ると取り返しのつかない時期になってきているのも事実です。
学習期間が短いからといって、知識量を落とした学習を行っても、確実に合格できるわけではありません。
合格ライン前後にしか到達できないと思われる「運次第の学習法(=教材)」を選択しないことが大事です。
どの時期から学習を開始する場合でも、確実に結果を残すために「やるべき事」は同じなのです。

「楽して確実に合格できるハズがありません。」


※一部加筆しました。

【宅建試験の受験申し込み受付期間】
インターネットでの申し込み
  7月1日(火)午前9時30分~7月15日(火)午後9時59分まで
郵送での申し込み
  7月1日(火)~7月31日(木)まで(消印有効)

(財)不動産適正取引推進機構
 
http://www.retio.or.jp/

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2008年7月 2日 (水)

テキストは、問題を解けるようになるための道具なのです。

宅建試験対策のテキストへの条文の記載方法について話題になっていますが、テキスト(基本書・教科書)は、あくまでも受験参考書なのですから、「わかりやすさ」を最優先するべきで、条文上の漢数字を算数字に直して記載することなどは、当然の事だと考えています。

むしろ、漢数字のまま記載しているテキストの方が、受験参考書としてはどうなのかなーと考えています。
例 二千平方メートル → 2000㎡  三十日以内 → 30日以内 

ところで、資格試験対策用のテキストについては、理解しやすくするために、あえて条文とは異なる構成で解説している場合が多いです。
典型例になるのが、「原則」・「例外」としてまとめた記載・解説方法です。
法律の条文に「原則○○」・「例外○○」と記載されているわけではないのです。

下記に、宅建業法のクーリングオフ制度をお題にして、
宅地建物取引業法の条文の文言
一般的なテキストの記載例、
梶原塾のテキストの記載例を取り上げてみました。

クーリングオフ制度の条文は、かなりややっこしい条文なので、ほとんどのテキストが工夫して記載しているところです。

一般的なテキストの場合は、
原則、「事務所等」以外の場所において、宅地建物の買受けの申込みまたは契約の締結をした者は、クーリングオフできる。
ただし、「例外①②」に該当する場合はクーリングオフできない。という構成で解説している場合が多いです。

ただし、この構成だと「原則」の中にも例外がある(=「事務所等」で行った場合はクーリングオフできない)という「わかりにくい」構成になってしまいます。

梶原塾のテキストの場合は、
原則、クーリングオフできる。
ただし、「例外①②③」に該当する場合はクーリングオフできない。という構成で解説しています。

このような構成で解説する理由は、できるだけ単純な構成にして解説することで、インプット段階での理解のしやすさだけでなく、問題を説く際にも効果が期待できるからです。

梶原塾の塾生の場合は、「クーリングオフできるか否か」という設問に対しては、必ず、「原則クーリングオフできることを前提に、例外の①②③に該当しないかどうかを①~②~③と順番に検討していく事を実践しています。

仮に、問題文をパッと見た際に、例外③のキーワードが目に付いたとしても、必ず①②③の例外を順番に確認するように指導していますし、過去問解説集でも問題解法の手順に沿ってしつこく解説しています。
そうすることで、「そもそも○○」系の設問に引っかかることもなくなります。

じつは、「クーリングオフ」という文言も宅建業法上の「条文」の文言ではなかったりします。
「通称」・「俗称」を使って、わかりやすく、イメージしやすいように工夫しているのです。


【参考】
■宅地建物取引業法の条文
(事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等)
第三十七条の二  宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令で定める場所(以下この条において「事務所等」という。)以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主(事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。)は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除(以下この条において「申込みの撤回等」という。)を行うことができる。・・・(以下省略)
一  買受けの申込みをした者又は買主(以下この条において「申込者等」という。)が、国土交通省令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して八日を経過したとき。
二  申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき。


■宅地建物取引業法施行規則の関連条文
第十六条の五  法第三十七条の二第一項 の国土交通省令で定める場所は、次に掲げるものとする。
一  次に掲げる場所のうち、法第十五条第一項 の規定により同項 に規定する取引主任者を置くべきもの
イ 当該宅地建物取引業者の事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するもの
ロ 当該宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲を案内所(土地に定着する建物内に設けられるものに限る。ニにおいて同じ。)を設置して行う場合にあつては、その案内所
ハ 当該宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者に対し、宅地又は建物の売却について代理又は媒介の依頼をした場合にあつては、代理又は媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者の事務所又は事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するもの
ニ 当該宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介の依頼をし、かつ、依頼を受けた宅地建物取引業者がその代理又は媒介を案内所を設置して行う場合にあつては、その案内所
ホ 当該宅地建物取引業者(当該宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者に対し、宅地又は建物の売却について代理又は媒介の依頼をした場合にあつては、代理又は媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者を含む。)が法第十五条第一項 の規定により同項 に規定する取引主任者を置くべき場所(土地に定着する建物内のものに限る。)で宅地又は建物の売買契約に関する説明をした後、当該宅地又は建物に関し展示会その他これに類する催しを土地に定着する建物内において実施する場合にあつては、これらの催しを実施する場所
二  当該宅地建物取引業者の相手方がその自宅又は勤務する場所において宅地又は建物の売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合にあつては、その相手方の自宅又は勤務する場所


■宅地建物取引業法の関連条文
(取引主任者の設置)
第十五条  宅地建物取引業者は、その事務所その他国土交通省令で定める場所(以下この条及び第五十条第一項において「事務所等」という。)ごとに、事務所等の規模、業務内容等を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の取引主任者(第二十二条の二第一項の宅地建物取引主任者証の交付を受けた者をいう。以下同じ。)を置かなければならない。 (・・・以下省略)



■一般的なテキストの記載例
原則 「事務所等」以外の場所において、宅地建物の買受けの申込みまたは契約の締結をした者は、無条件での申込みの撤回または契約の解除をすることができる =クーリングオフできる
 「事務所等」とは、「事務所」+「専任」の設置義務のある案内所等 + 買主申出の自宅・勤務先

例外 ①②のいずれかに該当する場合は、無条件での申込みの撤回または契約の解除はできない=クーリングオフできない
 業者がクーリングオフ制度の概要を書面で告知した場合に、告知の日から起算して8日経過したとき
② 履行関係が終了した時 = 申込者等が、宅地または建物の引渡しを受け、かつ、代金全額を支払った場合


■梶原塾のテキストの記載(抜粋)
●8-2 クーリングオフ (37条の2の規定による買受けの申込みの撤回等)
原則 業者が自ら売主となる売買契約について、宅地建物の買受けの申込みまたは契約の締結をした者は、無条件での申込みの撤回または契約の解除をすることができる =クーリングオフできる

例外 ①②③のいずれかに該当する場合は、無条件での申込みの撤回または契約の解除はできない=クーリングオフできない
① クーリングオフの「適用除外となる場所」で、買受けの申込みまたは契約の締結をしたとき
  「適用除外となる場所」 =「専任」の設置義務のある場所 + 買主申出の自宅・勤務先
② 業者がクーリングオフ制度の概要を書面で告知した場合に、告知の日から起算して8日経過したとき
③ 履行関係が終了した時 = 申込者等が、宅地または建物の引渡しを受け、かつ、代金全額を支払った場合


投稿者: 梶原塾 田中優彦 Google

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