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2006年5月11日 (木)

宅建試験対策、割賦販売契約の解除等の制限(自ら売主8種制限)

●契約の解除に関する民法上の規定
履行遅滞後、相当の期間を定めて催告し、その期間内に履行がなければ契約を解除できます

●宅建業法(自ら売主8種制限)での制限の内容
業者は、自ら売主となる割賦販売の契約について、賦払金(ex.各回ごとの支払金)の支払が履行されない場合、30日以上の相当の期間を定めて支払いを書面で催告し、その期間内に履行されないときでなければ、履行遅滞を理由として、契約を解除、または残金を全額請求することはできません
そして、これに反する特約は無効です。

※割賦販売契約とは、業法上は、代金の支払を引渡し後1年以上の期間に2回以上分割して行なう契約をいいます。
  cf.払い、月(げっぷ)払い →割賦(かっぷ) とイメージしてください。


尚、「割賦販売契約の解除等の制限」は、宅建試験的にはマイナーな項目です。
ですから、民法上の規定との比較を行って、冒頭でマーカーを入れたポイントだけ抑えておけば充分な項目です。

以下は、どういう販売形態なのか拘って知りたい方のみ読み進めてください!
毎年質問されることが多いです。

割賦販売契約は、よく、住宅ローンに例えて解説されますが、住宅ローンと割賦販売は別物です。
いつ、誰に、何のお金を、どのようにして支払うかという視点で考えるといいです。
住宅ローンの場合は、売買契約と金銭消費貸借契約(借金する契約)のふたつの契約が登場することになります。
※実務では、買主B(債務者)と保証会社との保証委託契約や抵当権設定契約なども登場しますが、ここでは割愛します。


●割賦販売の例

買主Bが売主業者Aに対して、売買代金を引渡し後1年以上の期間に2回以上分割して支払う契約のことです。
この場合、買主Bは、売主業者Aに対して引渡し後売買代金を分割して支払うことになります。
売主業者との債権債務は完済するまで残ることになりますので、履行遅滞などの問題も起こってきます。
「割賦販売契約の解除等の制限」は、この場合を想定した規定です。
尚、住宅ローンを組んで借入れをするわけではないので、金融機関は登場しません。

        売買契約
売主業者A ---------- 買主B  

         ※売主業者Aに売買代金を分割して支払う 
           住宅ローンの支払い(借入金の返済)ではありません。


●住宅ローンの例・・・手附金や中間金は考慮しないで全額借り入れた場合
買主Bは、売主業者Aに対しては、金融機関から借り入れたお金で、引渡し時に売買代金を一括して支払います。
この時点で、売主業者との債権債務は終了しますので、履行遅滞などの問題は起こらないです。
そして、毎月の住宅ローンの支払いを、金銭消費貸借契約(借金する契約)を締結した金融機関に対して分割して行うことになります。
ちなみに、この住宅ローンの支払いが履行遅滞となっても、「自ら売主」の売買契約ではありませんので、「割賦販売契約の解除等の制限」の規定の適用はありません。  

        売買契約
売主業者A --------- 買主B

         ※売主業者Aに売買代金を借入金で一括して弁済する
            

     金銭消費貸借契約
金融機関C --------- 買主B(債務者)

         ※金融機関Cに住宅ローンの支払い(借入金の返済)を分割して行う



割賦販売は、住宅ローン制度が整備されていなかった時代には、よく使われる販売手法でした。
最近は、通販や中古車売買の場合でも、金融機関や信販会社を利用してローンを組むか、クレジットカードで決済することが一般的になっています。
売主業者は、代金の回収を早く確実に行えますし、金融機関も貸付業務を行うことができます。

※尚、金融機関や信販会社と提携したローンを組んで販売することを、割賦販売と呼ぶ場合もありますが、宅建業法上の割賦販売とは、上記のとおりの意味で使用します。

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投稿者: 梶原塾 田中優彦 Google

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