梶原塾 専任講師 田中優彦のブログ -宅建試験・管理業務主任者試験対策ブログ-

独学の場合のネットの上手な使い方？！

独学の方が宅建関連の掲示板で質問されているのを見かけますが、あまりお勧めできないです。

その質問者の使用している教材の内容が把握できないと、的確な回答ができない場合が多いからです。
大手予備校の委託講義で直接会って質問をお受けする場合であっても、どの記載について理解できないのか把握するために、記載されている書籍を持参することをお願いしています。

過去問集についても、法改正などへ対応するために、問題文を独自に改題している場合が普通ですから、出題年度や番号が同じであっても、質問者と回答者が手元で見ている問題文が異なっている場合もでてきます。

また、それなりに有名なサイトの掲示板であっても、人様に教えるレベルにない方が回答を書いている場合が少なくないです。

自ら理解できていないことを、人様に理解できるように解説できるわけがありません。

コンテンツを提供することで、何がしかの収入を得ているのであれば、サイト管理者の方には、それなりの対応をしていただきたいものです。

ところで、このブログを開設したのは、毎年出没するおかしな珍解答や誤解答をお題に情報提供できないものかと考えたからです。

今年は、ブログが普及したためか、掲示板への書き込み件数が少ないようで、このブログのネタになっているのは宅建試験に関しての学習材料を提供しているブログが中心になってしまっていますから、受験者の方が、ブログやメールマガジンなどで情報を提供しているサイトを利用する際には、よく内容を吟味して選択しないといけません。

こういったサイトは、受験生時代に使用した教材を丸写ししたような情報を下手糞に加工することによって、誤った解説になっているものも少なくないです。

結論ですが、独学の場合は、使用する教材が決まったら、理解できないことがあっても、その教材だけで割り切って処理するのが一番なのかもしれません。

インターネットの利用は、教材選択の際の情報収集と試験情報の収集に限定して利用するのも一考です。

ネットを利用することで、余計に混乱してしまっては本末転倒になってしまいます。

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正答率だけで単純に判断はできないです

模擬試験や過去の本試験のデータを根拠に、「正答率が５０％に満たない問題は復習する必要はない」とアドバイスする講師や指導機関がありますが、そんなに単純に線引きをしても大丈夫なのでしょうか。

たしかに、合格点を獲るために必要と思われない難解な知識やマイナーな知識をカットして、効率よく学習することは大事です。

宅建梶原塾でもそのようにアドバイスしていますし、教材の製作にあたってもその点に留意して製作しています。

でも、知識をカットする線引きを行う場合は、正答率が高いとか低いとかで単純に線引きしては危険です。

たとえば、宅建試験は４肢択一の方式で試験されます。
そして、４肢のうち２肢について難解な知識が問われていたために正答率が低くなっている場合がありますが、この場合、残りの２肢については基本的な出題である場合が少なくないです。

もちろん、一問まるまるカットすべきなマイナーな項目からの出題については、正答率で判断できる場合も多いです。

でも、単純に一問単位で正答率を基準にカットするか否かを判断してしまうと、本試験で確実に得点しなければならない残りの２肢の知識について演習・復習する機会を逃してしまうことになってしまいます。

また、過去の本試験のデータについては、予備校や教材によっても受験者の正答率は異なってきます。
結構タイトに構成されているテキストの場合は、正解率が問題ごとに大きく変動してきますし、やたら詳しすぎたりするテキストの場合は、全体的に均一な正答率になる傾向があります。

ですから、いろいろな要素を加味した上で、一問単位で単純に判断するのではなく、肢単位で検討して、知識をカットする線引きを行わないといけません。

大雑把で根拠に乏しい無責任なアドバイスを鵜呑みにしてしまうと、本試験で思わぬ失点をしてしまうことがありますので、注意が必要です。


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模擬試験の利用の仕方

最終的に暗記すると決めた事項については、完璧に暗記してしまう作業が重要になると書きましたが、暗記する作業は、基本的には9月に入ってからの直前期に行うことをおススメしています。

したがって、直前期に入る前に各予備校が講座の集客のために行う模擬試験を受講しても、「暗記」の部分が未消化なわけですから、自身を喪失するだけで、あまり効果が得られないことが多いです。

また、この時期の模擬試験の成績をきっかけに、時期尚早に丸暗記に走って、地獄に落ちる受講生も少なくないので、注意が必要です。

過去問演習についても、直前期までの間は、「暗記する事項等をテキストで参照すれば解答できる」レベルまで仕上げていくことが最優先です。

①テキストを参照すれば、解答できる、自分に説明できる
②テキストを参照しなくても、解答できる、自分に説明できる

というふうに、本試験までの間に段階的に仕上げていく作業をイメージしてください。

書いてあるものにまとめる事ができないのに、頭の中にまとめる事などできるハズがありません！

４択・50問形式への対応についても、宅建試験の場合は９月に入ってからで充分です。
消去法などの択一試験対策のテクニックで解答を出す練習を行う前に、ひとつでも多く、一肢一肢の解答を正確に導き出せるように訓練したほうが得策です。

尚、通信教材である宅建梶原塾でも模擬試験を行っていますが、模擬試験は会場で開催されるものを受験されるのが一番です。
模擬試験の目的は、何点得点できたかではなく、時間配分の確認と、試験会場がどういう環境であっても120分間集中して受験することに慣れる事が一番の目的だということを勘違いしないでください。

そして、受講する以上は、「テキストの該当箇所を確認」したり、「テキストに書き込んだり」の受講後の復習をしっかり行うことも大事です。
この作業を消化できないようでは、知識が混乱してしまうだけですので、模擬試験を受講する回数や時期なども、ご自分の持ち時間と相談して決めることが大事です。


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答案練習会の利用の仕方

答案練習会の目的については、何点得点できたかではなく、「復習の材料を見つけるため」と割り切って受講されることをお勧めします。
市販されている予想問題集等についても同様に考えてください。

答案練習会に参加しても、「テキストの該当箇所を確認」したり、「テキストに書き込んだり」の受講後の復習をしっかりしないのであれば、知識がゴチャゴチャニなるだけで、百害あって一利なしです。

そして、問題を解き終わったら、一刻も早くテキストで確認したくなる様でないと合格は遠いです。

また、成績表なども配布されますが、この時点での上位者と合格者は比例しないことが多いですし、はじめから丸暗記学習を行っている受験生の方が、上位に名前を連ねていることが多いです。

出題範囲が限定されている答案練習会では、一夜漬けの方法である程度得点できるようになることが原因ですが、その後失速して、本試験の結果は逆転していることが多いです。

中学・高校時代の中間試験（≒答案練習会）と実力試験（≒本試験）の違いだと考えてもらうと良いと思います。
中間試験では、一夜漬けでちょっと勉強すれば成績を上げることができますが、実力試験や本番ではその手は通じないことが多いです。

宅建の本試験が、一夜漬けの学習方法で対応出来ていたのは過去のお話しです。


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最後の仕上げとなる暗記する作業

単に丸暗記をするのではなく、できるだけ理由付けを行っていくことは大事です。

でも、宅建試験という資格試験対策としての学習は、民法学や宅建学？を極めるための学習ではないですから、必要な法律を理解するための肝となる部分以外は、必ずしも法的な思考による理由付けでなくとも良いと考えています。

たとえば、「許可が要るのは○○の場合だけなので、それ以外の場合は許可が要らない」とか、「テキストのあのページの右上の図表の2番目に書いてあったから許可は要らない」とか、自ら工夫した「ゴロ合わせ」や「色分け」なども、あなた独自の試験対策としての理由付けとしては、本試験で効果を発揮することになると思います。

そして、最終的に暗記すると決めた事項については、完璧に暗記してしまう作業も重要となってきます。

理解することに拘りすぎて、最後の仕上げとなる暗記する作業が中途半端になってしまうと、確実に正解肢を導くことはできず、合格は運次第となってしまいますので要注意です。


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通勤・通学の移動中の学習と過去問演習

通勤・通学の移動中には、過去問演習が最適だとよく言われますが、本当にそうなのでしょうか。

過去問を演習する場合は図解することが大事です。
A→Bの図解もしないで過去問演習を行っても、問題解法の練習になっていない場合が多いです。
知識的にはわかっているのに解答が出せないという 受験生に多い学習パターンです。
「今日は何問解いて、そのうち何問正解した」というだけの自己満足になってしまわないように注意が必要です。

また、過去問演習をしたら、知識の整理をするために必ずテキストに戻って該当箇所および周辺知識を確認することが大事です。
過去問演習をやりっぱなしに行うと、知識の整理ができないで、体系的に頭の中にインプットすることは難しいですし、関連項目の整理もできないです。
「過去問は完璧なのですが・・・」と言われる毎年２・３点に泣いている受験生に多い学習パターンです。
過去問の正誤を覚えてしまっても、過去問演習としての効果は得られないです。

ですから、通勤・通学の移動中の過去問演習は、図解ができて、テキストも開いて確認できる環境であるならばお勧めできますが、そうでない場合はお勧めできないです。
宅建梶原塾では、通勤・通学の移動中の際には、テキストの読み込みや暗記作業をお勧めすることにしています。

余談になりますが、その日の講義で必要な部分や、移動中の学習で必要な部分のみを携帯することができるように、わざわざバインダー形式を採用して講義用のテキスト・過去問集を作製している予備校などがあります。
また、バインダー形式であれば、法改正や追録によるページの差替えが可能ですし、ルーズリーフを差し込めることから大学生への受けが良いこともバインダー形式を採用する理由です。

ちなみに、宅建梶原塾のテキスト・過去問解説集もB5・26穴バインダー形式を採用しています。

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割賦販売契約の解除等の制限（自ら売主８種制限）

●契約の解除に関する民法上の規定
履行遅滞後、相当の期間を定めて催告し、その期間内に履行がなければ契約を解除できます。

●宅建業法（自ら売主８種制限）での制限の内容
業者は、自ら売主となる割賦販売の契約について、賦払金（ex.各回ごとの支払金）の支払が履行されない場合、３０日以上の相当の期間を定めて支払いを書面で催告し、その期間内に履行されないときでなければ、履行遅滞を理由として、契約を解除、または残金を全額請求することはできません。
そして、これに反する特約は無効です。

※割賦販売契約とは、業法上は、代金の支払を引渡し後1年以上の期間に２回以上分割して行なう契約をいいます。
　　cf.分割払い、月賦（げっぷ）払い　→割賦（かっぷ）　とイメージしてください。


尚、「割賦販売契約の解除等の制限」は、宅建試験的にはマイナーな項目です。
ですから、民法上の規定との比較を行って、冒頭でマーカーを入れたポイントだけ抑えておけば充分な項目です。

以下は、どういう販売形態なのか拘って知りたい方のみ読み進めてください！
毎年質問されることが多いです。

割賦販売契約は、よく、住宅ローンに例えて解説されますが、住宅ローンと割賦販売は別物です。
いつ、誰に、何のお金を、どのようにして支払うかという視点で考えるといいです。
住宅ローンの場合は、売買契約と金銭消費貸借契約（借金する契約）のふたつの契約が登場することになります。
※実務では、買主B（債務者）と保証会社との保証委託契約や抵当権設定契約なども登場しますが、ここでは割愛します。

●割賦販売の例
買主Bが売主業者Aに対して、売買代金を引渡し後1年以上の期間に２回以上分割して支払う契約のことです。
この場合、買主Bは、売主業者Aに対して、引渡し後、売買代金を分割して支払うことになります。
売主業者との債権債務は完済するまで残ることになりますので、履行遅滞などの問題も起こってきます。
「割賦販売契約の解除等の制限」は、この場合を想定した規定です。
尚、住宅ローンを組んで借入れをするわけではないので、金融機関は登場しません。

　　　　　　　　売買契約
売主業者A　----------　買主B　　

　　　　　　　　　※売主業者Aに売買代金を分割して支払う　
　　　　　　　　　　　住宅ローンの支払い（借入金の返済）ではありません。


●住宅ローンの例・・・手附金や中間金は考慮しないで全額借り入れた場合
買主Bは、売主業者Aに対しては、金融機関から借り入れたお金で、引渡し時に、売買代金を一括して支払います。
この時点で、売主業者との債権債務は終了しますので、履行遅滞などの問題は起こらないです。
そして、毎月の住宅ローンの支払いを、金銭消費貸借契約（借金する契約）を締結した金融機関に対して、分割して行うことになります。
ちなみに、この住宅ローンの支払いが履行遅滞となっても、「自ら売主」の売買契約ではありませんので、「割賦販売契約の解除等の制限」の規定の適用はありません。　　

　　　　　　　　売買契約
売主業者A　---------　買主B

　　　　　　　　　※売主業者Aに売買代金を借入金で一括して弁済する
　　　　　　　　　　　　

　　　　　金銭消費貸借契約
金融機関C　---------　買主B（債務者）

　　　　　　　　　※金融機関Cに住宅ローンの支払い（借入金の返済）を分割して行う



割賦販売は、住宅ローン制度が整備されていなかった時代には、よく使われる販売手法でした。
最近は、通販や中古車売買の場合でも、金融機関や信販会社を利用してローンを組むか、クレジットカードで決済することが一般的になっています。
売主業者は、代金の回収を早く確実に行えますし、金融機関も貸付業務を行うことができます。

※尚、金融機関や信販会社と提携したローンを組んで販売することを、割賦販売と呼ぶ場合もありますが、宅建業法上の割賦販売とは、上記のとおりの意味で使用します。

※07.03.06 追記しました。

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ながら勉強と学習時間の確保

宅建試験に限らず、効果的に学習を行うためには、いかに集中して学習できるかどうかがポイントになってきます。

ダラダラと長い時間学習を行うよりも、短い時間であっても集中して学習した方が、効果的です。
仕事や家事をしながらダラダラと「ながら勉強」をするぐらいなら、さっさと仕事や家事は片付けてしまって、捻出した「コマ切れの時間」を、テキストや過去問集などの活字を見ながら集中して学習したほうが、効果が上がることが多いです。

また、「ながら勉強」は、勉強したという自己満足である場合が多いです。
たとえば、車の運転中に講義CDを聴いてみると、運転と講義CDのどちらにも集中できないで、事故を起こしてしまいそうになるのを体験できるハズです。
集中して学習できない環境では、頭の中に正確にインプットすることは難しいです。

学習する時間が取れないから「ながら勉強」をするのではなく、集中して学習するためにも「ながら勉強」はしない、と考えて時間を捻出して、効果的に、かつ、緊張感を持って学習をされることをお勧めします。

ところで、「忙しくて学習する時間が取れなかった・・・」は、不合格となった方のお決まりのイイワケ文句です。
仮に、受験者全員が、「忙しくなくて時間もたっぷり取れる」のなら、宅建試験で自己管理能力が問われることはないです。

宅建試験は、司法試験や司法書士試験などの受験生とちがって、受験に専念できる環境にある方は少数派です。
合格された方は、皆、程度の差はあれ、仕事や家事や育児を抱えながら、それぞれの方法で時間を捻出して、試験に挑まれて結果を残されています。

そういった意味においての宅建試験は、難関と言われる司法試験や司法書士試験などよりも、むしろ難しい試験だと言っても過言ではないと考えています。

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決して５０点満点はねらわない！ 合格ライン＋５ ±２点をねらう学習の進め その２

その７割の得点を確実に得点できるように、僕は大手予備校での委託講義のカリキュラムを構成する際には、３５点が合格ラインの年ならば４０±２点を目標に学習していただけるように組み立てを行っています。

そのため、大手予備校での委託講義の答案練習会の問題などは２割～３割はカットして、手を広げすぎないように指導しています。
１０年分の過去問やテキストについても不要と思われる問題・知識はカットしています。

要は、試験実施機関が合格ラインの調整のために出題していると思われる難易度の高い問題や知識をカットしていることになりますが、その結果、「ボリュームを少なくすることで精度を上げる」という考え方で指導しています。

したがって、担当受講生の中には４５点を超えるような高得点をされる方はいませんが、合格者の得点分布は合格ライン＋５±２点の中に納まっているのが特徴です。

僕が実践している「不要と思われる問題をカットする際のガイドライン」ですが、予備校３校のテキストと市販本の記載なども参考にしています。

①主だったテキストに記載がない
②記載があってもその内容で学習しても確実に得点することはできない
③過去の本試験での正解率

等を検討してカットするか否か判断していますが、
④民法などは下手に手を出すと確実にマスターしなければならない項目までわからなくなってしまうような落とし穴が潜んでいますので、この点はそれなりの経験と能力がなければ難しいです。

どこをカットするか否かの選別についてですが、受験生の方がご自分で研究されるのはおススメできません。

予備校等の利用者の場合は、信頼できる担当講師に相談しても良いでしょうし、独学の場合は出版元が独自に分類しているAランクとかCランクなどの表示を目安にされるのも一案です。

ただし、なんの根拠もなく適当にランク分けしている市販本もあるようなので、これには注意が必要です。

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決して５０点満点はねらわない！ 合格ライン＋５ ±２点をねらう学習の進め その１

他の資格試験や大学・高校の入学試験でも同じだと思いますが、試験実施機関は、受験者の平均点などの試験結果を予測した上で出題する問題の難易度を調整しているハズです。

受験者の実力を計るには、問題が簡単すぎて満点ばかりでもダメですし、逆に難しすぎて低得点ばかりでも好ましくないからです。

ところで、宅建試験の場合は、ここ数年３２点～３６点の間で合格ラインが推移していますので、３５点を超えない程度の合格ラインで、かつ、２５０００人もしくは３００００人程度の合格者数になるように、出題する問題の難易度を調整し決定していると推測しています。

ちょっと横道にそれますが・・・合格者数が極端に増えると実務講習の対応ができなくなると思われますので、一般的に言われている「合格率を１５％前後に調整」してるというよりは、合格者数を調整していると考えた方が正解だと思っています。

また、宅建業法で取引主任者の設置義務の規制などもあるわけですから、社会人が仕事をしながら取得できる試験レベルの位置付けとしては、７割の得点が合格ラインというのはすごく良い設定だと考えています。

択一式試験の場合は、８割を超える得点を要求されるとかなり厳しい試験になり、反対に６割程度の得点なら運良く試験対策もなしに得点される方が出てきますので、７割が合格ラインというのは今後も続けてほしいと考えています。　・・・つづく

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大学や企業が主催する宅建講座の合格率とその実態

最近は、大学でも、エクステンションセンターや生涯学習講座というかたちで宅建試験対策の講座が開催されていますが、受講者の合格率が本試験の合格率（17.3％）に満たない講座もあるのが実態のようです。

一般的に、このような大学主催の講座は、大手予備校の講師を招いてその予備校の教材を使って行われることが多いですが、①派遣される講師のレベルに問題があったり、②カリキュラム自体が合格することを困難にしているものもあるようです。

①講師については、合う合わないの部分も含めて、体験講義がない場合には事前にチェックすることは難しいですが、②カリキュラムについては、申込み前に最低限のチェックをすることは可能です。

大学主催で行われる講座の場合、新学期の５月頃から開始されて、学生が帰省する夏休みの講義数を意図的に少なく設定している講座があります。
その結果、ひどい場合は１０月に入ってからインプットの講義が終了するような日程になってしまっている場合があります。

このようなカリキュラムだと、充分にアウトプットの演習をできないまま本試験日を迎えることになってしまいますので、担当講師や本人の能力以前に、合格するのは困難となってきます。
どのような講座であろうとも、少なくとも本試験1月前の9月中旬には、インプット講座は終了していないと厳しいです。

また、「A大学は○○予備校さんで、B大学は△△予備校さん」というふうに、予備校側が建設業の談合？のように、大学側に対して講座獲得の営業をしているような場合もあります。

こういった場合は、合格率や講義内容などについて厳しい査定がされることはありませんので、改善策も講じられることはなく、合格に直結した講座とはいえない講座が開講されていますので注意が必要です。

そして、不動産会社や金融機関などの企業が、自社の従業員の自己啓発のために、大手予備校に委託している講座も似たような状況のものが多いようです。

あくまで独断ですが、ある程度の偏差値の大学や、それなりの企業主催の講座で、合格率が30％～50％を下回るような講座は、受講するのは見合わせて、独学を選択したほうが良いかもしれません。
択一試験対策の経験がそれなりにあると思われる方を中心にしての講座運営としてはお粗末すぎるからです。
もちろん、受け手である受講者側の積極性や企業側の後方支援の比重も大きいですが、いずれにせよ、講座自体が活気のないものになっている可能性が高いですから、そのような環境で学習するのは避けたほうが懸命です。

尚、合格率の出し方にはイロイロあって、全申込者を分母にして「申込者ベース」で算出している場合と、講座修了生などを分母にして算出している場合があります。
前者と後者では、おそらく2割程度の差はでてくることになると考えています。

ちなみに、昨年の本試験の受験率（＝受験者/申込者）は80.2％で、合格率（＝合格者/受験者）は17.3％です。
申込者ベース（＝合格者/申込者）で本試験の合格率を算出してみると、13.9％になります。
仮に、7月に100人が受験申込をしたとすると、10月に本試験会場で実際に受験したのが約80人、そして、12月に合格証書を手にできたのは約14人ということになります。

通信教材である宅建梶原塾の完全合格講座で学習した塾生の昨年の合格率は、申込者ベースで算出して57％でした。


※加筆・修正して再度アップデートしました。5/2

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お盆やゴールデンウイークの過ごし方

お盆やゴールデンウイークなど、人が浮ついて遊んでいるときに、自分だけ机に向かって勉強するのは、いろいろと気が散ることも多くてつらいものです。

そして、こういう何かと落ち着かない時期は、集中して勉強できたと思っていても、実際には何時間勉強したなどの単なる自己満足になってしまっている事も多いですし、普段の生活に戻った途端に息切れしてしまうことも多いようです。

また、宅建試験に限らず、社会人になってから資格取得を目指す場合は、周囲の人間の協力がないとなかなか学習を続けていく事が難しい場合が多いようです。

ですから、いっそのこと、お盆やゴールデンウイークは、子供さんや奥さんなどの家族や友人や恋人などへのサービス期間と考えて、行楽地に遊びに行ったり、帰省をしたりするのも一考です。

お盆やゴールデンウイークは、しっかり遊んだり、家族サービスして、その代わり普段コツコツと学習するなど、メリハリのある学習計画で行うことを推奨しています。

もちろん、人それぞれの環境や性格は違いますので、普段なかなか学習時間が確保できない方などは、お盆やゴールデンウイークに集中して学習されることも大事です。

宅建試験の場合は、特に、お盆が明けたら猪突猛進しなければなりませんので、ご自分の環境や性格を考えて、途中で息切れしないような学習計画を立てるように心がけてください。

尚、お盆までに、最低でも一回転させることをお勧めしています。

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