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2006年4月24日 (月)

付き合ってはいけない宅建試験対策の「解説の押し売り」

宅建試験の本試験で問われる知識は、
①暗記しようとしなくても過去問やテキストを反復しているうちに、当たり前になってくる知識、
②理解しようと試みれば、理解することが可能な知識、
③理解するには相当な労力が必要なため、暗記で対応したほうが効率的な知識
などに分類することができます。

このうち、②理解しようと試みれば、理解することが可能な知識については、法的な思考でしっかりと解説してくれるテキストや講義を選択して、できるだけ理解して学習することが大事です。
一方、①暗記しようとしなくても過去問やテキストを反復しているうちに、当たり前になってくる知識や、③理解するには相当な労力が必要なため、暗記で対応したほうが効率的な知識についてまで、解説を押し売りしてくる宅建試験対策のテキストや講義などが存在します。

もちろん、どこまでが②の範囲で、どこまでが①③の範囲なのかの線引きは、テキストや講義の全体の組み立ての中で検討する部分でもあるので、ひとくちに余計なお節介とは言えない部分もあります。

実は、僕自身、どこまで解説するのか、講義する講座の内容に合わせながら試行錯誤して講義を行っています。
全てを講義で解説してしまうと、聞き手が消化するのに余計な時間を取られることにも成りかねませんし、聞き手の「考える力」を奪ってしまうことにも成りかねません。 逆に、解説が少なすぎても良くないのは当然のことです。
また、一読すれば理解できるようなことをグチグチ解説しても聞き手にとって迷惑だからです。

教材の選択の際には、必要な解説がバランス良くされているのかチェックすることも大事ですが、その教材を使用するために要求される充分な学習時間を確保することができるか否かを検討することも大事です。
自分に合わないテキストや講義にまともに付き合って学習をすると、受験が長期化する可能性が高くなりますので注意が必要です。

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2006年4月23日 (日)

お世辞にも資格試験対策用とはいえない宅建試験対策のテキスト・過去問集?! その2

また、初学者でもわかりやすくする事に重点を置きすぎて、必要な知識の修得ができなくなっているものも存在します。

僕自身、初学者にもわかりやすくする事を心がけていますが、最終的な目標は宅建試験の本試験で問題を解答して合格することです。

いくらわかりやすくても、その知識を理解したことによって問題を解答できるようになれなければ意味がないのです

たとえば、僕は図解することを重視していますが、受講生がそのままの形で図解できるように、できるだけ単純な図解にするように心がけています。
本試験会場で事例問題をマンガ絵にする受験生はいないはずです。
解説は、図解を含めて、問題解法に直結したものでなければ試験対策にはならないのです。

また、シリーズ化されていて上位本の追加購入を要するものは、最終的なボリュームが相当なものになりますし、情報が分散しますので、避けた方が無難だと考えています。

司法書士などの受験対策の場合は、入門書が別途必要なのかもしれませんが、宅建受験の場合は不要だと考えています。

別のバイブルで、「情報の一元化」が重要と書きましたが、受験生の立場で考えると、後々書き込みなどを行う必要があるテキストよりも、その必要の無いオールインワンのテキストの方が好ましいのは当然です。

しかし、一般的なテキストでは「知識の情報量が不足しているもの」も数多く存在するので要注意です。

実際には、10年分の過去問で問われている知識ですら記載されていないものが多いです。
ひどいものになると、合格するために必要な知識のうち60%程度の知識量しかないものもありますし、良くても80%程度が良いところです。

また、必要な改訂を行わないために最近の出題傾向からハズレてしまっているものも多いです。

大手予備校での委託講義での僕の講義では、過去問知識の追加書き込みを「過去問処理」と呼んで、テキストの補足を行ない「情報の一元化」をおこなっています。

法律の初学者が多い宅建試験の受験生が、過去問の演習をしながら、テキストに記載の無い知識を自分でテキストに簡潔に要点をまとめて「追加書き込み」などできるはずがありません。

効率よく学習するためにも、試験で問われる知識の中で合格に必要とされる知識がはじめから網羅されているテキストを選択することは大事なのです。

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2006年4月22日 (土)

お世辞にも資格試験対策用とはいえない宅建試験対策のテキスト・過去問集?! その1

宅建の講師をはじめて5年目(平成18年現在)になりますが、イロイロな宅建試験対策用のテキスト(教科書)に出会ってきました。

ひとつ目の予備校では、春生用と夏生用の2種類のテキストを使用していましたし、ふたつ目の予備校では、あまり好ましくありませんが、春生・夏生共通にひとつのテキストを使用しています。
また、市販本や他校のテキストも参考にするためにできるだけ目を通してきました。

テキストの選択で一番重要な点は、テキストと問題集の解説が同じ言葉で書かれていて、テキストと過去問の解説がしっかりリンクしている事だと思います。

テキストでは、かなり際どいところ(=ひとつ間違うと嘘の解説になる)まで、「かみくだいて?」説明しているにもかかわらず、問題集の解説では、「○○条による」で終わっているものが「人気のあるシリーズ」として市販されていたりします。

僕は、宅建の学習には六法は不要だと考えていますし、実際に六法の条文を一言一句解説している宅建用のテキストも存在しないと思います。

それなのに、問題集の解説が「○○条による」では、受験生としては意味もわからず丸暗記するほか手段がないのではないかと思います。

こういった問題集を使用すると、「過去問は満点・完璧」なのに何故か本試験では不合格となり、あと2・3点などと言って毎年同じ事を繰り返して複数年受験生に陥っている例が多いです。

実際には問題文とその解答を暗記しているだけなので、本試験であと一歩という結果になっているのは、冷静に自己分析して考えれば当たり前の事なのですが・・・。

このような使ってはいけないテキスト・過去問集でも「理解して・・・」などのキャッチコピーが、書籍の帯に書かれていたりしますので要注意です

問題集の解説は、論点(≒問われている知識)を明確に指摘して、テキストとリンクして同じ言葉で解説されていることが大事です。 
そうでなければ、充分な効果は期待できないと考えなければなりません。 ・・・つづく

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2006年4月21日 (金)

宅建試験対策のわかりやすい講義やテキストの落とし穴

予備校で人気のある講師の宅建試験対策の講義は、通常、「わかりやすい講義」だと受講生アンケートなどでは評価されていますが、必ずしも担当受験生の合格率が高いわけではないです。

実は、ある程度経験を積んだ講師であれば、「わかりやすい講義」を行うのは、すごく簡単なことなのです。
わかりやすい所だけをピックアップして、時間をかけて面白おかしく、わかりやすく講義すれば良いわけで、予備校関係者の間では、漫談講師などと揶揄される講師も存在したりします。

もし、あなたが、宅建試験対策の学校に通学することや勉強することだけが目的であるなら別ですが、合格することを目的に受験対策として考えた場合はどうなのでしょうか。

面白い講義を受講して、お家に帰って過去問集を開けたとたんにチンプンカンプンな状態になるのでは、なんのための受講なのかわからなくなってしまいます。

そして、この事は、講義を受講する場合だけではなくて、独学の方のテキストに関しても同じ事が言えます。

書店での立ち読みで、宅建試験対策のテキストの選択をする際には、テキストだけを読んでわかりやすいかどうかを試してもだめです。
テキストに書いてあることが理解できても、過去問が解けるようにならなければ合格はできないからです。

一項目分テキストを一読して、その範囲の同じシリーズの過去問集を実際にあたってみて、使えるものかどうか試してみてください。

何種類かのテキストの同じ項目で繰返し試してみると、自分にあった宅建試験対策のテキストを見つけられるかもしれません。

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2006年4月20日 (木)

宅建試験対策の教材の選択について

宅建試験対策の教材の選択については、書店での立ち読みや体験講義などを上手に活用して、自分にあったテキストや講義を探しだすことが大事です。

その教材に合う合わないは、学習を継続する上で大事なことですし、個人個人で異なってくる訳で すから、それぐらいの事は掲示板なんかの書き込みに安易に惑わされないで、自分で調べて、自分 で決断して欲しいとも考えています。

少なくとも、それぐらいの積極性・自主性がなければ、特に独学での合格は無理だと言い切っても 過言ではないと思います。

そして、一度決断したならば、よほどの事のない限り、試験が終わるまではその教材や講師を信じて学習 することも大事です。

極論すれば、自分が”白”だと思っても、テキストや講師が”黒”だと言えば、試験が終わるまでは”黒”で通すぐらいの気持ちがあると強いです。

大手予備校での宅建試験対策の委託講義の受講生を観察していると、担当講師の異なるクラス間を移動して受講したり、重複して受講する方がいますが、結果は良くない傾向が出ています。
同じ範囲であっても、講師によって解説のアプローチの仕方が異なることが理由として考えられます。
そういった意味においては、大手予備校の提供する一見便利そうな制度も、実際にはどうなのでしょうか?!

また、人気があること、有名であることや合格率が高いことと、自分に合うか否かは別物だと言う 視点で、教材の選択を行うことをお勧めします。

尚、宅建試験対策のテキストと過去問集は、同じシリーズのものを選択してください。
異なったシリーズのものを選択すると、微妙な言い回しに惑わされて苦戦を強いられることになりがちです。
同シリーズなのに、解説の仕方や用語の使い方の異なるものは論外です。

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2006年4月17日 (月)

宅建試験の試験範囲について ~宅建業法の場合~

宅建試験では、毎年4月1日現在施行されている法令から出題されることが慣例となっています。

そして、「宅地建物取引業法」の科目からは、
・宅地建物取引業法
・宅地建物取引業法施行令
などの法令からのみ出題さることが建前となっています。

しかし、実際には、法令には含まれないハズの 国土交通省が宅地建物取引業法の解釈・運用を行う際の基準として作成した「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」からの出題も行われているのが現状です。

※国土交通省も事実上出題根拠となっていることを認めています。


また、多くの出版社や予備校では、法令の「条文」だけでは、すべての過去問を解説できないので、そのような過去問の解説の根拠として、「根拠条文」とともに掲載しています。
そして、宅建梶原塾などの「六法」や「条文」を使わずに学習を指導する機関でも、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」を基に「条文」を解釈して、指導・解説しているのが通常です。

ただし、試験対策上、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の一言一句を特別に学習する必要はないと考えていますので、ご自分の使用されているテキストなどに記載のある部分だけを学習することで試験対策することをお勧めします。


※尚、知事免許に係る事務等及びその考え方については、都道府県の自主的な運用に委ねられることとなっていますので、免許権者(知事)の裁量で決せられることになりますが、実務上、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」が、指針となっているのが現状です。


※「法令」という言葉遣いは、平成17年度の「宅地建物取引主任者資格試験案内」から引用しています。「法令」という単語は、「規則」も含む意味で使っています。気になる方は、「法規」などと読み替えていただくと良いと思います。 
この記事の趣旨をご理解ください!(4/17追記)

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2006年4月11日 (火)

宅建試験対策、権利関係法令から始める理由 その2

ところで、宅建試験とは「宅地建物取引主任者」の資格試験です。
詳しくは宅建業法で学習することになりますが、宅地建物取引主任者が行う法定事務は、①37条書面への記名押印と②35条書面への記名押印と③35条書面の説明です。

言い換えると、①契約書の内容や②契約に関する「重要事項」については、その内容が法令に違反していないかどうかなどを一定の専門的知識を修得している「宅地建物取引主任者」がチェック(記名・押印)し、③契約に関する「重要事項」については、契約が締結される前にお客さんに対して「宅地建物取引主任者」が説明するように宅建業法で義務付けているわけです。

したがって、宅建の本試験ではその専門的知識を有しているかどうかを中心に問われることになります。

ここでひとつポイントになることがあります。③契約に関する「重要事項」については、お客さんに対して説明しなければならないという点です。

たとえば、「契約の解除に関する事項」や「損害賠償の予定・違約金に関する事項」について、お客さんに対して説明をしなければなりません。
権利関係法令で学習する民法ではどういう規定になっているのか?そしてその規定が宅建業法ではどのように修正して制限されているのか理解していなければお客さんに対して”説明”することなどできません。

本試験での宅建業法の出題に対しては、「テキストの何ページのゴロあわせで「重要事項」に入っている」で解答できるのかも知れませんが、実務ではそういうわけにはいかないのです。

また、法令上の制限で学習する「都市計画法・建築基準法その他法令に基づく制限」についても説明しなければなりません。
開発許可や用途制限や容積率について理解していなければ、素人であるお客さんに対して説明することはできないのです。

このことは、学習をすべき順序についても同じことが言えます。
宅建試験での「権利関係法令」や「法令上の制限」については、宅建業法で学習する「重要事項」について理解するためにも、先に学習すべき科目であると考えています。

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2006年4月 8日 (土)

宅建試験対策、権利関係法令から始める理由 その1

宅建試験対策の学習を始めるにあたって、まずは宅建業法から始めるべきだと指導する機関が多いようですが、本当にそうなのでしょうか?

たしかに、宅建業法は、宅建試験の出題科目の中では一番得点しやすい科目になるのかも知れません。
また、合格するためには16問中14問程度の正解を確実にしなければならない科目でもあります。

しかし、宅建業法を権利関係法令(特に民法)と法令上の制限の知識がないままに学習すると、すべてが意味不明の丸暗記学習になってしまうおそれがあります。
それで合格できればそれも良いのでしょうが、現実的には、出題範囲となっている全科目をそのような学習法で対応して合格点を獲得できる受験生は、ほんのわずかな一部の方だけだと思います。

民法で学習する「契約」とはなに?という事すらわからないのに、理解しながら宅建業法を学習することはできませんし、自ら売主8種制限など民法の知識がベース、もしくは民法との比較が大事になってくる箇所なども対応ができないです。

そして、法令上の制限の知識が全くないままに宅建業法を学習するのは、学習の始めの段階から単に丸暗記する箇所を増やしているだけとしか言いようがありません。
開発許可や建築確認の意味もわからずに、学習を進めるのはしんどいですし、余計な労力を使っていることにもなります。

宅建業法については、すべてが超丸暗記学習になってしまっても、問題演習を反復継続することにより、それなりに得点できるようになるのも事実ですが、「権利関係法令」と「法令上の制限」を一通り学習し、かつ、択一試験の学習法に慣れた後に取組むことで、確実にそして短期間にマスターできるようになる科目であることも事実です。

限られた時間を無駄遣いし、意味不明の丸暗記学習をするのではなく、宅建業法に割かなければならない時間を他の科目に振り分けるのが得策だと考えているのです。
特に、潤沢な学習時間が確保できない受験生にとっては、いかに短い期間で宅建業法をマスターすることができるか否かは、大きな勝負どころにもなってきます。 ・・・つづく

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2006年4月 5日 (水)

宅建試験対策、取引主任者の設置義務 ~「事務所」の場合~

●宅地建物取引業者は、「事務所」ごとに、「成年者である専任の取引主任者」を「宅建業に従事する者」5名に1人以上の割合で、設置しなければなりません。

そして、「事務所」とは①②③の場所をいいます。
①本店
②支店
③継続的業務場所で契約締結権限を有する使用人を置くもの

また、本店は、支店で宅建業を営むのであれば、本店で宅建業を営んでいなくても「事務所」として取り扱われます。
ex.建設業者が支店でのみ宅建業を行う場合 

反対に、支店は、本店で宅建業を営んでいても、支店で宅建業を営まない場合「事務所」として取り扱いません
ex.宅建業者の支店では、宅建業を行わず建設業などのみを行う場合

要は、「事務所」として取り扱われる場所については、「宅建業に従事する者」5名に1人以上の割合で、「成年者である専任の取引主任者」を設置しなければならないということになります。

そこで、「宅建業に従事する者」とは?についても問題になってきます。

宅建業を営む「事務所」で業務に携わる代表者・代表取締役・取締役・全ての従業員(受付・秘書・運転手含む)などが該当しますが、非常勤取締役や臨時的な従業員などは該当しない場合もあります
               ↓
実務的には、該当するか否かは免許権者の裁量で決せられますので、試験対策としては気にしなくてOKです。 
宅建梶原塾でも詳細は割愛してる部分です。

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それでは次の事例で更に検討して見ますが、これ以降は、横断的な理解が進んできて、よほど拘っている方のみ読み続けてください。
試験対策としては気にしなくてOKです。 

【事例】
「建設業のみを営む本店に従業員が21人、宅地建物取引業を営む支店の従業員が6人の場合、成年者である専任の宅地建物取引主任者をそれぞれ何人設置しなければならないか」

・「支店」について
支店の従業員6名全員が「宅建業に従事する者」に該当すれば、2名以上設置しなければならないと考えられます。

・「本店」について
本店で建設業のみを営むのであれば、「宅建業に従事する者」はいないと考えてしまいそうですが、この場合であっても代表者(ex.代表取締役)や支店で営む宅建業を担当する役員(ex.取締役)は、「宅建業に従事する者」として取り扱われることになっていますので、最低でも1人は設置しなければならないと考えられます。

※尚、上記、「本店」では、「宅建業に従事する者」に該当しない者については、「従業者名簿」記載する必要もないですし、「従業者証明書」を携帯させる必要もないと考えられます。

→ある免許権者では以上のように取り扱われています 。

免許権者の裁量については、この記事を参考にされてください。

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2006年4月 3日 (月)

宅建試験対策、地価公示法と地価公示(統計)の関係について

今年も地価公示が3月24日に行われました。
地価公示は、地価公示法の規定に基づいて、土地鑑定委員会が、基準日(1月1日)における、標準地についての正常な価格を毎年1回官報で公示することになっています。

宅建試験では、上記の地価公示を行う手続きに関して地価公示法として「税その他」で学習します。
そして、実際に公示された地価の動向等に関しても国土交通省の発表した統計をもとに、統計の問題として出題されます。

ところで、平成18年の本試験では、統計の問題として、次のような出題が予想されます。過去問に当てはめて作文してみました。

■平成18年地価公示(平成18年3月公表)によれば、「平成17年の1年間」、全国の地価は、住宅地、商業地とも下落幅は縮小した。

この肢の解答は、○正しいです。


※ 統計の問題としては、拘るところではないのですが・・・
上記問題文のように、「平成17年の1年間」と記載があったりすることから勘違いさて、地価公示法とゴチャゴチャになってしまうのですが、今年(平成18年3月)公示された地価は、平成17年1月1日~平成17年12月31日までの1年間の地価の動向そのものではありません。

地価公示で公示される地価は、冒頭の地価公示法についての記載のように、あくまでその年の基準日(1月1日)における価格です。
ですから、今年(平成18年3月)公示された地価は、平成18年の1月1日現在の地価を3月に公示していることになります。

問題文の「平成17年の1年間」との記載は、平成17年地価公示(平成17年の1月1日現在の地価)と平成18年地価公示(平成18年の1月1日現在の地価)とを比較した、その下落幅の統計についての記載ということになります。

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